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聰明報稅省鈔票!買屋、賣屋、房東、房客四族群節稅有妙方

2009/4/14

又到了報稅的季節!97年度綜合所得稅的申報時間,將自5月1日起至5月31日止,有巢氏房屋提醒,不動產的交易或出租、承租行為,於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間,納稅義務人除須了解稅法相關規定外,也必須著手準備相關的證明文件,才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。

綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產交易相關而可能產生的稅務,大致可以分為四大類:
一、售屋:財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額;
二、購屋:自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額;
三、出租屋:房屋租賃收入;
四、承租屋:房屋租金支出。

售屋族「財產交易損失舉證」節稅法
以賣房子的屋主而言,最單純的情況是因為售屋產生所得,而最簡單的申報方法,則是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,該房屋位於台北市,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為29%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為29萬元。

但若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,也可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

此外,若屋主是以低價賠售,則依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,如果當年度不夠扣扺,可以之後3年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。

購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法
從買房子的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,多數人買房子都會向金融機構貸款。如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,小明在96年支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。

換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法
至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,在申報所得稅的時候,到底有沒有節稅的招數呢?當民眾同時有購屋及售屋行為時,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

「重購自用住宅扣抵稅額」一項由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每每遇到報稅的時候,也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。
一、不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
二、購屋的價格必須高於出售的價格。
三、兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。
四、兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。

房東族節稅撇步三大招
低利時代中,越來越多的退休族、頂客族或一般投資客以買屋出租的方式,來賺取穩定的租金報酬,但對於這些包租公或包租婆而言,如何報稅常是頭痛問題,有巢氏房屋表示,房東節稅其實不難,基本上可從下列方向進行:

一、備妥憑證,提高可供扣除額
對租賃所得的申報方式,一種是不需任何證明文件,在申報房屋租賃所得的時候,可以選擇依照財政部公告的計算方式,以全年實收租金的57%(扣除43%必要費用);另一種是採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報稅,擇高適用。

二、避免無出租卻被認為有租金收入
如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意,或做執行業務的事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證,就可以不用設算租金。

三、彈性運用押金孳息所得的申報規定
依所得稅法第14條規定,納稅義務人若將出租房屋的押金,存到銀行所孳生之利息,可選擇將這些利息列為租賃所得申報,就可減掉租賃所得的必要費用;或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生的,並已經申報了利息所得,則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除,不用再計算租賃所得。

房客族「租金支出列舉扣除額」節稅法
至於在外租屋或是住宿學校的租屋族,可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是,租屋為自住使用,且如果已經申報有購屋借款利息的話,就不可再扣除房屋租金支出。

舉例來說,若是在外租屋的單身無殼蝸牛族,以每月租金12,000元來講,一年下來房租支出也有14.4萬元,若是採用列舉扣除額申報,房租支出的列舉上限為12萬元,遠遠超過標準扣除額的46,000元,假設最後所得淨額適用最低6%的級距,這樣便可以產生(120,000-46,000)x 6%=4,440元的節稅效果。

依照國稅局的解釋,租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制,也就是說,如果數人合租一間房屋,每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。只是,如果是前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形,就只能選擇其中一種申報,因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。

有巢氏房屋提醒,不論是租屋而居的「房客族」,還是擁有許多不動產出租的「包租公」,或是購屋、售屋族群,只要了解稅法相關規定,就可以省下一筆不小的稅金,因此,建議納稅義務人蒐集相關的不動產節稅資訊,並備妥所需證明文件,為自己規劃最划算的繳稅方式。

財政部公告個人出售房屋財產交易所得標準

年度

臺北市

高雄市

準用直轄市之縣

直轄市以外之
其他縣(市)

備註

鄉鎮

市(即原省轄市)

縣轄市

鄉鎮

97

29%

19%

16%

8%

13%

10%

8%

1.計算基礎依房屋評定現值為準。
2.適用對象以未申報或已申報而未能提出證明文件者。

資料彙整:有巢氏房屋

綜合所得稅購屋交易相關申報項目一覽表

交易行為

申報稅務項目

注意事項

檢附證件

購屋 

自用住宅購屋借款利息扣除額

每一申報戶以一屋為限,扣除數額是以當年實際支付房貸利息減除儲蓄投資特別扣除額之餘額申報,最高減除30萬元。

1. 金融機構之借款利息單據正本
2. 戶口名簿影本

重購自用住宅扣抵稅額

須均為自用住宅,於二年內購入價格高於原出售價額,得申請自其應納稅額中扣抵或退還。

1. 出售及重購年度之戶口名簿影本
2. 買進之公契及權狀影本
3. 賣出之公契及權狀影本

註:納稅義務人申報有購屋借款利息者,不得申報房屋租金支出扣除額
資料來源:有巢氏房屋
 
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