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2015年房市十大趨勢

房價下修、賣壓出籠 三大都會區推案量萎縮1,500億元

房地合一政策可能暫緩或延後執行,營建業以『利空出盡』來看待未來的房市發展。然而2015年仍將面對房貸升息、QE退場及總統大選等利空因素的影響,房市推案的脈絡與走勢會是為何?房市景氣會下挫到何種程度?房價會下跌幾成尋求支撐?《好房網不動產市場週報》歸納出2015年台灣房市的十大趨勢,提供給地產業與消費者參考。


一、2015年三大都會區推案1.1兆元:

從房市景氣面來觀察,預估北台灣2015年全年的推案量為8,300億元,較2014年的9,800億元縮減約一成五的推案量;台中都會區推案量,在北部建商大舉入侵下,仍有一定火紅的演出,預估2015年全年推案量將較2014年的1,500億元成長約一成左右,推案量有1,700億元的水準,至於高雄都會區則預估較2014年的1,200億元,減少至1,000億元的量體。整體預估2015年三大都會區的推案量,仍有1.1兆元的量體,較2014年的1.25兆元推案量,下修了1,500億元的量體。

二、房價出現下修目標值:

從台灣及全球景氣面來觀察,2015年台灣房市的整體景氣面將面臨嚴峻的挑戰。預估2015年台北市新屋房價將下修一成,新北市將下修一成五,桃園與新竹將下修二成為購屋滿足點。整體平均房價應該以『盤跌』來看待,建案為『個案表現』市況。

三、銷售率持續探底:

2014年台灣新屋的銷售率僅在三至三成五之間,2015年的建案銷售率,受推案量萎縮及總統大選效應的影響,銷售率要拉升的難度高。預估北台灣整體的銷售率將在三成左右,建案要有所表現,惟有降價才能有效提升銷售率。

四、『超豪宅』低調領風騷:

2015年的超豪宅,仍會是三大都會區的房市亮點。元利機構主導的北市大安區信義聯勤案,富創建設、冠德建設、大陸建設位信義計劃區的豪宅案,據了解,2015年都將將正式開出300~400萬元一坪的新天價再探水溫,加上台中七期將有豪宅喊出破百萬元一坪的新天價,高雄美術館特區也有超豪宅將推出,因此可預見2015年,3大都會區的超豪宅將成為引領房市風騷的焦點。

五、土建融、房貸利率攀高:

央行彭總裁曾多次暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔,此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率,2015年將出現上調的動作。2015年的土建融及房貸利率的上調,建商資金的調度與壓力將愈來愈大,惟預估調整的幅度不會太大,房貸平均利率將在3%以內。


六、餘屋賣壓出籠:

北台灣銷售中新屋建案顯示,新北市的淡水、新莊、林口區,及桃園市的中壢、八德、桃園區,加上新竹的竹北市、新竹市的供給戶數最多。在房市買氣未起色影響,這些區域的來人與成交組數明顯滑落,購屋者出現嚴重的觀望心態,加上大量體的可售戶要出售,在買氣未見回升之際,建案上演大車拼的搶客大作戰,後市更恐在房市『多殺多』下,未蒙其利反受其害,房價將持續探底。

七、首購族為主戰場:

受台北市高房價排擠效應的影響,使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域,導致首購族大舉前進新北市及基隆、桃園地區輕移民,總價800~1,500萬元總價的產品,成為市場推案的主力總價帶。


八、開挖金字塔地下室客層:

目前賣得動的建案皆為低總價建案,為迎合購屋者的須求,買屋送裝潢、1090超低房貸方案、工程零付款….等行銷方案已不夠吸引力,因為金字塔底部的客層已不好挖,於是建商將開始挖掘金字塔地下室的客層來開發新客源。


九、北市鳥籠建案愈來愈多:

就算北市柯市長上台,但要都更談何容易,因此台北市新推建案的基地將持續鳥籠級化,基地小於100坪的鳥籠級建案,將達北市建案的二成。

十、讓利與否,建案成敗關鍵:

2015年建案銷售的好壞與否仍在房價上,各工地的成交市況與建商的訂價脫離不了關係,是故建商如何讓開價能更貼近購屋者的預期價格,成為建案成敗的重要關鍵。

《好房網不動產市場週報》社長倪子仁表示,建商不應再用去年以前的房價標準來賣房子,讓利少賺點錢、降價換好成交量才是王道,另外,建商應避開推案爆炸的熱門地區,以免多殺多而傷到自己。倪子仁強調,房價緩著陸的跡象已愈來愈明顯,建商推案不要逆勢而行,讓已走了10年多頭的台灣房市休息盤整一段時日,房市才能再有回春的機會。



 
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