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大台北預售屋、2年內新成屋成交占比跌破1成

2011/8/2

  6月1日奢侈稅正式上路,未來持有非自用住宅2年內即轉手者,需再多負擔一筆相當於成交總價10~15%的奢侈稅,此外,針對投資客炒作預售屋賺取差價,政府也對預售屋轉手進行全面查稅,對此,名列奢侈稅課稅範圍內的物件大多選擇退出市場以迴避奢侈稅,目前市場主力買盤也轉向首購及換屋族群,故在買賣雙方投資客皆大量退場之後,首當其衝影響的,無疑是備受投資客喜愛的預售屋及新成屋產品,其中,屋齡2年內的新成屋因符合奢侈稅課稅條件,故影響最為重大。

  根據統計,台北市市中心預售屋及2年內新成屋成交占比,已由5月逃命潮的13.0%滑落至6月的6.0%,市郊區的跌幅最明顯,由33.1%跌至8.9%,新北市的部分,則是由24.0%降至9.8%,由資料顯示,目前中古屋成交占比越來越重,雖然7月份預售屋及2年內新成屋占比稍有提升,但目前市中心中古屋成交占比仍高達92.6%,市郊區及新北市的部分,也各有90.2%及90.1%的比重,故在奢侈稅後,大台北地區預售、2年內新成屋成交占比已經連2個月跌破1成。

  房市專家表示,新成屋投資風氣盛行,而奢侈稅實施後,屋主為了負擔奢侈稅的支出,幾乎都直接上調開價,但因為目前買盤結構發生改變,故買方追價力道已不比往前,因此,在買賣雙方陷入僵局的狀態下,新成屋買氣陷入低迷,另外,預售屋也是投資客搶購的產品之一,但在政府開始針對預售屋全面展開查稅之後,投資客也急於退出預售屋市場,因此,在這一波政府打房的重擊下,預售屋及2年內新成屋市況慘烈。

奢侈稅後預售屋、2年內新成屋成交占比跌破1成

  根據統計顯示,北市市中心、市郊區、新北市預售屋及2年內新成屋成交占比在5月份皆明顯向上提升,尤其以北市郊區成長幅度最為明顯,由4月份的22.0%提升至33.1%,房市專家表示,去年市場景氣蓬勃發展,除了專業的大型投資客積極進場外,同時也吸引口袋較淺的短期投資客進場,但因資金較不雄厚,故短期投客主要以市郊區房產為標的,例如內湖、南港等區域,進而造成北市郊區預售屋、2年內新成屋在奢侈稅前賣壓沉重,而北市市中心多屬口袋較深的長期投資族群,因此,投資客賣壓相對較小,故市中心5月份預售屋、2年內新成屋成交占比大致與4月份持平,僅增加0.3%,另外,新北市新店區及新莊區預售屋及新成屋量體大,也有不少投客進駐,故5月新北市預售屋及2年內新成屋成交占比也有7%的成長。

  另外,觀察奢侈稅後成交資料,6月份市中心、市郊區、新北市走勢都皆呈現中古屋量漲、預售屋、2年內新成屋量縮的格局,預售屋及2年內新成屋成交占比都已經跌破1成,僅各佔6.0%、8.9%、9.8%,而7月份預售屋及新成屋成交占比雖然有提升,但仍是在1成以下,房市專家指出,目前市場上成交物件以中古屋為主,預售屋及2年內新成屋皆因開價過高而乏人問津,但未來預售屋及新成屋成交量將隨著奢侈稅2年內買賣課稅的限制條件解凍後而逐漸回溫。

自住買盤支撐 文山區、中和區中古屋交易量能最穩定

  奢侈稅實施後,大台北地區房市成交量明顯萎縮,在目前成交量能低迷的市況中,惟自住買盤支撐力道較強的行政區,在這一波打房的重擊下表現相對較穩定,根據統計,奢侈稅後,大台北地區6、7月成交量以文山區、中和區表現最為穩定,房市專家表示,文山、中和兩區因自住買盤支撐,中古屋成交表現較穩定,因此在這一波預售及新成屋交易量驟減的市況下,還能維持一定的水準,專家指出,文山區與萬華區為北市房價最低的行政區,但比較交通便利性、生活機能及未來發展性等條件後,文山區明顯優於萬華區,因此,預算有限的首購族群,仍以文山區為首選,其中,本區成交產品以捷運沿線的公寓及10-20年大樓為主,另外,近期在捷運環狀線議題的帶動下,中和區房市動能,隨著民眾預期心理發酵,而逐漸熱絡起來,尤其是在7月份捷運正式動工後,買氣更是紅不讓。

  最後,專家補充,雖然目前投客退出市場,但自住買氣快速回溫,故未來房價穩定成長的後勢可期,因此,建議有購屋需求的自住買方,可選擇優良地段或捷運沿線的抗跌產品,並善加利用現行政府提供的優惠房貸補助,及早為自己累積人生重要的資產。

區域 產品別 4月 5月 6月 7月
市中心 預售屋、2年內新成屋 12.70% 13.00% 6.00% 7.40%
2年以上新成屋 中古屋 87.30% 87.00% 94.00% 92.60%
市郊區 預售屋、2年內新成屋 22.00% 33.10% 8.90% 9.80%
2年以上新成屋 中古屋 78.00% 66.90% 91.10% 90.20%
新北市 預售屋、2年內新成屋 17.00% 24.00% 9.80% 9.90%
2年以上新成屋 中古屋 83.00% 76.00% 90.20% 90.10%
註1 : 住宅統計不含一樓部分
註2 : 新北市統計範圍為新店區、永和區、中和區、板橋區、新莊區、土城區等6個行政區
資料來源:永慶房仲集團
 

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