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六都20~30年以上屋齡 台中、台南漲幅最多

雙北市5年內至10年屋齡房價下修3.6~3.8%
高屋齡中古屋公設佔比低 持有成本低 最受歡迎

買屋考量多,屋齡新舊也成為買房考量因素之一,有民眾喜歡屋齡輕、具有公共設施的新成屋,其實屋齡較高的中古大樓,不僅平價,且公設佔比較低、可享用到較大使用空間,也較有議價機會,是部分購屋族群喜愛的高CP值物件!根據102年與103年內政部實價揭露資訊,有巢氏房屋分析全台六大都會區的住宅大樓,依據不同屋齡每坪平均房價,六都中漲幅最高以台中市20~30年物件漲幅20.2%、台南市30年以上漲幅20%及台中市10~20年物件漲幅18.6%;價格下修最高以高雄市20~30年物件降幅最高達-4.5%、台北市5~10年物件降幅3.8%、新北5年以內降幅3.6%。

有巢氏房屋發言人劉炳耀表示,一般屋齡在10年以內的新成屋或中古屋,因有健身房等社區公共設施,加上屋況新穎,受到首購族群喜愛,但是近年因建築法規規定,屋齡輕的新成屋公設比普遍達到30%左右;反觀屋齡在30年以上的中古大樓,公設比在10%以內,使用空間相對變大,民眾若考慮以相同總價購買不同屋齡產品,屋齡高的中古大樓可使用空間高出許多,倒是可以考慮標的。加上市場房地合一稅及持有稅提升後引發中古市場變化,都會區週邊10年以內價量下跌加速中;10~20年價微跌量放大, 20~30年價穩量縮也為現今房價表現,民眾需多加考慮。

六都中 雙北市5年內至10年房屋價下修3.6~3.8%
房市自住買盤撐場 外圍新屋多 議價空間增高
劉炳耀表示,近兩年來政府對房市管控趨嚴,雙北市首當其衝,加上奢侈稅、房地合一課稅影響,自住買盤躍居為房市購買主力,從102年與103年實價揭露資訊做比較雙北最穩定房價增長以10~20年、20~30年房價最穩定成長,而雙北市20、30年以上屋齡的房價超過10~20年屋齡高達8.8%,大部分因台北市中心等精華區域,多為屋齡較高甚至超過30年以上,不過擁有絕佳精華地段、優勢交通、環境等黃金條件,使市中心房價立於不敗地位。其中具代表性以北市大安、信義區舊公寓具有交通便利及明星學區等優勢,經過重新裝潢後居住品質仍佳,且不少精華地段舊公寓還有都更效益,受到自住客歡迎。

相較之下新北市則因近年外圍區域,如淡水、新莊、中和等區域,新屋大量增加,但其發展潛力仍待區域建設完工,目前仍處於等待前景區域,5年內新屋在六都中只有新北房價向下修正3.6%。而對今年329檔期,好房雜誌社長倪子仁也預估,在預期買方將大開殺戒、拉大議價空間下,2015年台北市新屋房價將會下修3%∼5%,新北市餘屋量大的地區房價將下修一成,也讓民眾對議價空間增加期待。

台中、台南 20-30年以上 老屋漲幅最高
區域發展早、生活機能強 最受歡迎
根據102年與103年實價揭露資訊做比較,分析五都5年以內、5~10年、10~20年、20~30年、30年以上屋齡,發現台中市20~30年屋齡的每坪平均房價由102年11.4萬調高至13.7萬,漲幅近20.2%,永慶不動產新市府店也表示在台中區域,目前以20年左右屋況最受歡迎,尤其是西屯區、西區、南屯等開發較早區域,也因商圈成熟、生活機能完備最受歡迎,而總價約在600~700萬之間就可買到3房加一車位,首購族更是趨之若鶩。

永慶不動產台南中華店王秋雄店長表示,台南市在縣市合併之後,政府建設多元,也強化區域發展,台南市中心擴展區域以東區、北區、中西區、永康區等為中心,市中心區域都屬早期發展區塊,且交通發展網絡密集,民眾購屋仍較喜愛集中市區。而近年來物價成本提高,土地重劃區新屋崛起,造價成本提高,也相對拉抬中古屋房價,也讓市中心房價水漲船高。

六都中高雄 20-30年房價下修4.5%
案量大 民眾選擇多 高齡中古屋價格難漲
劉炳耀提到,六都中兩年內漲幅以高雄市20~30年屋齡物件下修4.5%最高,高雄市近兩年交易量體大,民眾購屋選擇多。以三民區為例,房價普遍來說較親民,但是區域內需求量體大,屋齡較大的中古屋,房價相對受到屋齡較低的房屋擠壓下,議價空間相對來說彈性價高,也相對影響到成交價量變化。

最後劉炳耀提醒,房屋建材會折舊、老屋通常也會有漏水、壁癌等問題,因此大多數人購屋通常偏好新屋,但也要考慮新屋公設比通常高達30%以上,房屋可使用坪數也被降低。而老屋不僅公設比低、土地持分高,還可能有未來都更議題加分,購買房屋時,還是多做功課多比價,才能夠買到理想好屋。

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