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青年優貸升息 無緩衝期
2011/01/07
財政部推出的青年安心成家優惠房貸,基準利率是採取郵儲金2年期定儲機動利率,與一般房貸通常採取八大、十大行庫的1年期定儲固定或機動利率平均值做為房貸基準利率,有所不同。這個差異將使政府優惠房貸受央行升息的影響程度,更大更明顯。
12月底央行理監事會升息半碼,預料本周郵局就會宣布調升存款利率。如果央行每季都升息,指標利率就會持續上揚,也沒有緩衝期可言,房貸戶必須做好心理準備。
所有的政策性優惠房貸都是以郵儲金定儲利率做為指標利率,只有各銀行自辦房貸的基準利率,會以市占率大的行庫定儲平均利率計算。理論上,兩種基準利率的變動周期,應與央行每季一次的理監事會討論升息同步。
不過,郵儲金利率幾乎是央行一調就立刻比照,不像行庫牌告定儲利率,可能有緩衝,更何況銀行房貸基準利率都是以八家以上行庫平均,升息的幅度與速度,比郵儲金利率反映幅度要小、速度要慢。
以財政部版新優惠房貸,第三年起目前已到1.8%來看,未來央行持續升息,房貸戶第三年起將明顯感受房貸利率提高,這也給了其他銀行房貸商品競爭空間,且財政部版優惠房貸沒有違約金問題,已有銀行瞄準優惠房貸第三年轉貸的商機,這也是房貸戶可以留意的機會。
另外,假設所買房屋總價1,000萬元,貸款八成為800萬元,其中500萬元為優惠房貸額度,其餘300萬元房貸可與銀行談判優惠利率,屆時若優惠房貸利率因央行升息而快速跳升,也可與銀行協商在還款時優先攤還優惠額度部分的本金,不一定要等待寬限期滿再攤本,以免利息支出增加超過預期。