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101.3.24房產新聞快報
2012/03/24
1. 申貸40年房貸 限35歲以下首購族
2012-03-23蘋果日報
針對房仲業者與銀行合作,推出房貸貸款期限最長40年的專案,銀行局副局長張國銘昨說,依法限「無自用住宅者」才可適用,也就是說,房貸「首購族」才能借最長40年房貸,若是買第2棟房子就不適用。永慶房屋和星展銀合作,推出還款期限最長40年的房貸專案,張國銘昨說,星展銀也有內規,即貸款人加計房貸貸款期間須低於75歲,換言之,就是35歲以上的首購族,可能就無法借到40年的房貸。財政部長劉憶如昨天在立法院表示,銀行開辦40年房貸對年輕人有幫助,可鼓勵公股銀行開辦,但貸款對象要有年齡限制。劉憶如說,她個人贊成40年房貸,這對年輕人有幫助,可鼓勵公股銀行開辦。但考量貸款人40年要有收入,年齡超過40歲就可能不太適合。
張國銘說,銀行也須評估借款人還款實務狀況,控管授信風險,且銀行須告知客戶相關貸款風險,例如未來利率反轉時,貸款人利息支出可能會增加等。行庫主管提醒,還款期間拉長,貸款人雖可降低每月繳本息壓力,但總計40年本息支出反而會更多。如房貸每100萬元、年息2%,若借20年,每月本息繳5059元,若延長到30年,每月只需繳3696元,每月少繳1363元;但若總計20年本息支出來算,20年本息支出121多萬元,但30年卻得付133多萬元,光這10年,房貸戶本息支出就增加了11.6萬多元。

2. 春回 329檔看屋增3成
2012-03-23蘋果日報
奢侈稅後房市回歸自住買方,今年329檔期建商鎖定重劃區推案搶攻自住客,市中心豪宅則專攻換屋族及置產客,北、中部首購型產品正夯,南部豪宅產品買氣高,業者統計,看屋人潮較年前回升2~3成、買方也持續出現,平均成交比約10%。據永慶代銷針對329檔期統計,台北市中心的指標個案目前平均每周看屋人數高達50組以上、北市郊區及新北市則有35組以上。看屋人潮明顯較農曆年前回升2~3成。「舞春秋」專案經理范錫達表示,原本年後周來人數約30~40組,本周已達50組,可見329檔期買氣回溫,「未來之都」專案經理林家睿透露,由於新北市以首購宅當道,近2周來人數自50組衝到70組,開案1個月銷售已達7成。除北台灣買氣熱絡,中南部也開出紅盤,台中市南區建案「璀璨工學」專案經理楊正國指出,中部地區現在以自住產品為主,該案規劃38~55坪,因此自3月開案以來周來人數達50組,詢問度相當高。
高雄市則出現開賣2周便已售7成的豪宅「YOO馥建築」,還有已經銷售5.5成的百坪建案「一品花園」。「一品花園」已售5.5成,現場人員表示,往年高雄地區各案平均總銷多約10~20億元,今年屢出現30億元以上與大坪數大案,加上來人數平均多出約3成,顯見高雄房市熱況。永慶代銷事業處總經理葉凌棋表示,目前台北市中心以總價4000萬元至1億元的精品豪宅,最受到置產、換屋客層青睞,而北市郊區、新北市總價1000~2000萬元的一般住宅較符合自住購屋需求,未來房地產M型化趨勢將更加明顯。金磚動力行銷副總經理施孝文指出,今年上半年推案量相較去年底明顯大增,而年後股市上漲至8000點,原本抱持觀望心態的民眾開始出現出價意願。
葉凌棋認為,這波329檔期的買氣可望延續至520檔期,因目前買方看屋首重地段,建商品牌已非優先,台北市中心、郊區、以及目前捷運已通車的新北市精華區,價格支撐條件強,最受自住客青睞。

3. 日本意外順差 景氣看升
2012-03-23經濟日報
日本2月意外出現貿易順差,且出口表現優於市場預期,為經濟彈升增添新證據。日本財務省22日公布,2月貿易順差達329億日圓(3.94億美元),扭轉前四個月出現赤字的頹勢,但仍不如去年同期的637億日圓。繼日本1月出現破紀錄的1.477兆日圓貿易逆差後,道瓊社訪調的經濟學家原先預估2月會出現1,100億日圓的貿易逆差。財務省報告也顯示,2月出口比去年同期萎縮2.7%至5.441兆日圓,主因是鋼鐵和塑膠製品的需求降溫。
這是出口連續第五個月走下坡,但遠優市場原估的銳減7.3%。2月進口上揚9.2%至5.408兆日圓,連續第29個月攀升,理由是石油與液態天然氣需求殷切。市場原先預期進口成長8.3%。野村證券首席經濟學家木內登英說:「出口的跌勢顯然已獲得控制,這些數據顯示全球經濟,尤其是歐美地區,並不如原先擔憂的糟。」財相安住淳指出,2月貿易順差主要反映對美國出口勁揚(年增幅達11.9%)。但對歐洲與中國出口持續下滑,分別比去年同期銳減10.7%與13.9%。
瑞穗研究所資深經濟學家山本康雄把貿易順差歸功於汽車業出口好轉。如今汽車製造商多半已恢復產能,擺脫去年311強震與海嘯帶來的停產陰霾。不過,隨著石油價格攀升,山本康雄預料日本貿易3月將出現小幅赤字。他說:「目前貿易狀況可能在輕微的赤字與盈餘間擺盪。」貿易順差的消息公布後,美元兌日圓22日盤中下跌0.7%至1 美元兌82.77日圓。歐元兌日圓也重挫1.2%至108.92日圓。日本央行祭出貨幣寬鬆政策、美國經濟出現復甦跡象以及歐洲債務危機逐漸降溫等因素,推升近期美元兌日圓匯價升抵數個月來新高。日圓走跌使日本出口商品在國際市場上更具競爭力。

4. 蘇富比要來台灣賣豪宅
2012-03-23中國時報
聞名拍賣巿場的蘇富比要來台灣賣豪宅了!蘇富比旗下房屋仲介品牌、蘇富比國際物業昨日宣布在台開幕,正式進軍台灣巿場。昨日也公布了全球10件最獨特豪宅,其中最貴的物件是一棟位於土耳其的百年別墅,要價1億1500萬美元。成立於1744年的蘇富比拍賣行,歷經200多年歷史,累積全球最重品味的頂級客戶族群,有許多機會接觸到珍貴的建築、例如皇宮、城堡、莊園等,因此在2004年成立蘇富比國際物業,目前在全球45個國家設有超過600個據點。
蘇富比國際物業美國紐澤西總行執行長Mike Good表示,台灣是蘇富比亞洲區發展計畫中的重要部份。台灣的重要性在於它與中國大陸市場的緊密連接,首都台北已為國際商業和文化中心。「台灣房巿目前處於睡眠狀態,買賣雙方認知有很大差距。」台灣蘇富比國際物業顧問創辦人陳智亮認為,雖然巿場尚未甦醒,不過,從香港經驗可以看出,城巿最高價不一定是當地人,反倒是海外投資人。
陳智亮說,亞洲市場高速蓬勃發展,歷史性投資板塊已開始有了大幅變動,兩岸投保一旦簽署,台北的房地產將如甦醒的巨鷹一般,御風而上;同時,台北101的辦公大樓租金,更將追上香港中環,前途不可限量。蘇富比國際物業昨日也公佈全球十項最獨特豪宅物件,從巴黎、香港、紐西蘭、紐約市、義大利、台灣、土耳其、瑞士、泰國蘇美島、摩納哥的十大都市精選出的特殊物件,價格低至百萬高至上億美元,像是150年土耳其獨棟古宅售價即達1億1500萬美元,而占地10,600坪的義大利古典城堡價格也高達5957萬美元。台灣入選的則是文華苑。台灣文華苑因擁有東方文華酒店「亞洲第一棟酒店管理式住宅」而被選入列。巿場人士指出,文華苑目前巿價一戶約在5億台幣以上。
2012-03-21蘋果日報
房價走高多年,預算有限的購屋族所能買到的坪數愈來愈少。東森房屋統計近3年大台北成交物件發現,40坪以下住宅交易佔比逐年增加;今年台北市已達66.1%,佔總比重2/3,新北市更高達75.5%,佔比超過3/4。業者表示,小坪數、低總價為主的市場將再持續1~2年。從成交坪數細分可發現,25坪以下住宅成交佔比台北市從2010年的14.5%上升至今年17.2%、新北市也從16.3%增加至19.3%。26~40坪住宅佔比台北市則從45.8%成長至48.9%、新北市從53.2%增加至56.2%,成長幅度明顯。
除高房價外,天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為,少子化社會、高離婚率的現象,也是促使購屋坪數減少的重要因素。東森房屋副總經理黃淑苓分析,大坪數已經非市場主流,26~40坪的住宅目前在市場上銷量最好。以台北市來說,今年市場將走向「低總價、小坪數」、「高總價、大坪數」兩種極端,預估40坪以下住宅成交佔比將繼續增加,未來1~2年仍以自住首購為主。

5. 推全球最獨特10大豪宅 搶市
2012-03-23工商時報
蘇富比集團旗下房屋仲介品牌「台灣蘇富比國際物業顧問公司」(Taiwan Sotheby’s International Realty)昨(22)日正式在台北市開張,揮軍台灣,也宣布引進號稱全球最獨特的10大豪宅,包括台北市敦化北路「文華苑」在內,向台灣富豪招手。兩大投信大老陳智亮、陸大文取得蘇富比旗下房屋仲介品牌授權,進軍台灣豪宅房仲市場。陸大文現為犇亞證券公司董事長,陳智亮則是該公司總經理。由於兩人長久紮根金融業,在證券、投信有深厚人脈,昨天除了立法院院長王金平到場剪綵,櫃買中心副總經理寧國輝、群益投信總經理周康記也都到場。蘇富比相中歐美面臨經濟陰霾、亞洲富豪迅速崛起成為豪宅市場的主力買家之際,正式引進旗下房仲品牌到台灣;昨天也首度引進10大獨特豪宅,其中義大利古堡最吸睛,房間數就有30間、浴室有47間,還有私人直升機停機坪,總建坪就有1,119坪。
台灣蘇富比更大力推荐土耳其擁有150年歷史的古宅,建物有近900坪、花園1,212坪,還有130公尺的私人碼頭,總價約1億餘美元,為收藏家眼中的傳世之寶。此外,台北市「文華苑」也入列,據悉坊間傳出已有每坪250萬元的喊價。陳智亮表示,台灣蘇富比將陸續引進全球獨特、稀有的頂級物業,進入台灣。以此次在台首度曝光的10大獨特豪宅來說,總價大約都在100萬美元到1億美元之間,收藏價值都非一般豪宅物業可以比擬。


利空新聞

1. 打房之後 有機會祭出差異化管制
2012-03-23蘋果日報
有效管理高房價的現象,央行自2010年6月的理監事會議祭出「房市審慎性管理措施」,但近期朝野頻頻對房市管制措施提出檢討聲浪,學者認為,未來有機會對個人、建商實施土地融資「差異化管理」。寶華經濟研究院院長梁國源認為,考量到部分房貸戶負擔沈重,加上不願銀行過多貸款集中在建商手上,增加銀行潛在風險,以及默許建商養地等種種考量,央行有可能會視未來經濟情況,祭出新一波土地融資差異化管理措施。
央行去年中先修改規定,若因生活及理財用途、不涉及炒房的地主向銀行申貸時,可免附興建計劃。今年2月央行再放寬規定,「非炒房」貸款人以舊貸案展期,且貸款成數超過6成5,給予最長1年調整期。調整期過後,借款人仍無法將貸款成數降至6成5以下,可由金融機構與借款人就差額部分,協商於最長3年期間內分期償還。建商部分去年起以舊貸案展期,且成數超過6成5,將給予最長1年調整期,但僅適用1次。惟對不動產議題,總裁彭淮南未多作回應。據金管會統計,全體國銀1月土地融資餘額,月增1426億元,達1兆4997億元,行庫主管指出,主要是去年底適逢年底關帳,建商先償還部分土地借款所導致。

2. 不動產實價登錄 課稅 財長:奢侈稅即退場
2012-03-23蘋果日報
財政部長劉憶如昨日表示,奢侈稅才實施不到1年,改變此項稅負雖非第一優先,但奢侈稅等多項稅制,是在制度未完備時的「過渡型」代替品,一旦制度健全後,就要適時退場。她表示,如不動產交易採「實價登錄、課稅」上路,過渡性質的奢侈稅應該要退場。劉憶如上午向立法院財政委員會專案報告「財政健全小組之成立及運作規劃」。立委吳秉叡批評,特種貨物及勞務稅(奢侈稅)不僅打到中南部房市,連家具業的銷售也掉一半。
吳秉叡建議:「當實價課稅上路後,奢侈稅應該廢掉。」立委賴士葆表示,他肯定「實價登錄後要實價課稅」的說法,他說,當土地交易所得稅和房屋交易所得稅課了,奢侈稅和最低稅負制可以拿掉。立委李桐豪也說,貨物稅、兩稅合一等稅制也有過渡性質,同樣應在制度健全之後規劃落日。財政部官員表示,貨物稅退場的規劃,視為能源稅上路配套方案,未來會再討論。
針對立委們的輪番質詢,劉憶如指出,稅負制度是要往健全方向走,若對資本利得課稅,達到量能課稅的目標後,現行的最低稅負制就可退場,而奢侈稅同樣也在不動產採實價登錄、課稅後,也是可以退場。賴士葆表示,除了部分稅制退場機制以外,財政健全小組要以「對稅收增加有FU(feel,感覺)」為目標,提案建議財政部1個月內研議調增營業稅率以累進方式增加1%,不要只停留在現行的5%稅率。賴士葆指出,增加營業稅1%,約可以課到500億元的稅金,像珠寶、香水這種高價品,如果加課稅負,一般人負擔並不會太沉重。賴士葆表示,不要怕歐美商會反對,照樣加徵營業稅1%到2%,從現行的5%調高成7%,這項提案獲得立法委員孫大千、蔡正元、盧秀燕、翁重鈞等人同意。
對此劉憶如表示,營業稅調整課稅的論點,在方向上同意,但如何修改必須開會研擬,且應把民生日用品等相關產業分開。她進一步說,有些高單價物品民眾有辦法到國外買,但像高級房車、高爾夫球證這類商品算在地消費,則有討論空間。至於公股行庫近期與財政部討論的微型企業貸款專案,劉憶如昨日表示,目前還沒有定額度和利率,不過原則上以利率不超過信用貸款為主,行庫可在利人、利己的前提下提供服務。至於行庫在微型企業貸款的獲利模式,劉憶如表示,行庫如果覺得人力成本太高,可以到各大學尋找法律、企管或財管相關學生工讀,提高青年投入市場的能見度,預期相關方案5月可以向外公告。

3. 中國製造業PMI 創4個月來新低
2012-03-23蘋果日報
中國、歐元區製造業景氣又陷低迷。滙豐(HSBC)昨公布中國3月製造業PMI(Purchasing Managers’Index,採購經理人指數)由2月的49.6下跌至48.1,中止連續3個月的上升趨勢,更創4個月來新低。歐洲研究機構Markit Economics則公布,3月歐元區製造業PMI由2月的49下滑至47.7。滙豐中國製造業PMI已連續第5個月落於代表製造業活動正在萎縮的50以下,滙豐經濟學家屈宏斌指出,疲弱的內需持續替中國經濟成長帶來壓力,中國3月製造業PMI與新出口訂單指數皆降至4個月來新低、就業也創下2年來新低,顯示製造業生產活動的放緩已經開始影響就業市場。
屈宏斌不樂觀表示:「未來的中國經濟成長速度可能進一步下滑,中國應加大政策寬鬆的力度以保持穩定的成長。」市場預估中國人民銀行(人行)或將進一步放寬貨幣政策,高盛(Goldman Sachs)預測人行近期可能宣布降息2次。部分經濟學家則認為,中國可能會依不同產業來進行政策調整。
為改善農業金融狀況以及加大對農村地區投放信貸的力度,人行周三宣布新增中國農業銀行旗下4個省的379家分行納入存準率差別化範圍,此舉將使今年中國可用信貸資金比去年增加70億元人民幣(328.48億元台幣)至230億元人民幣(1079.3億元台幣)。荷蘭ING集團亞洲經濟研究主管康登說:「滙豐中國3月製造業PMI數據透露出很多訊息,不僅是中國農曆新年影響到出口,亦點出內需疲弱的問題。」中國國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松說:「預計中國整體經濟將於上半年觸底後,下半年逐步回升,貨幣政策最緊縮的時期已經過去,將逐步放鬆。」至於歐洲方面,德國商業銀行(Commerzbank)資深經濟學家威爾說:「歐洲3月出口表現不錯,但歐元區3月製造業數據下滑點出本季有另一波經濟萎縮。歐元區風險猶存,要解決歐債危機尚言之過早。」
另一方面,中國人民銀行行長周小川於最新一期的《中國大陸金融》雜誌撰文指出,中國將適時推出存款保險制度。周小川進一步表示,人民幣匯率雙向浮動彈性需要加強,並循序推動人民幣資本項目可兌換政策,以進一步讓貿易投資更便利化。中國銀行國際金融研究所所長黃志強在人民銀行旗下的《金融時報》撰文表示,人民幣可能在15~20年內成為僅次於美元和歐元的全球第3大貨幣。中國政府應積極推進人民幣國際化的進程。人行昨公告1美元兌人民幣中間價為6.3004,人民幣即期匯價昨升幅0.37%,終場收於6.2997,創今年以來單日最大升幅記錄。

4. 房市速報錄 首季商辦交易50億 6年新低
2012-03-23蘋果日報
今年第1季商用不動產交易慘澹,據第一太平戴維斯統計,扣除土地外的商用不動產,本季交易金額僅50億元,是近6年來同期新低點。業者分析,第1季交易類型以廠辦為主,佔38.8%,投資人背景則以傳產業佔32.3%最高,外資因全球經濟陷泥沼,對新興市場風險承受度不高,加上台灣租金報酬率偏低而未進場,影響整體交易量。高力國際協理朱秉瑩也表示,雖第1季尚未結束,但就目前交易總金額來看,確實較去年同期衰退非常多。

5. PMI大減 歐元區步入衰退
2012-03-23經濟日報
受德、法兩大經濟體表現比預期差拖累,歐元區3月服務業與製造業景氣萎縮,且下滑幅度創三個月來最大,本季經濟幾乎確定步入衰退。歐股與歐元22日應聲下挫,油價與金價也聯袂滑落。Markit經濟公司22日公布,歐元區3月製造業與服務業綜合採購經理人指數(PMI)跌至48.7,不如2月的49.3。市場原先預期3月綜合PMI將升抵49.6。PMI低於50意味經濟景氣萎縮。Markit首席經濟學家威廉森說:「這份數據令人大失所望,也意味決策官員必須設法重振經濟成長。」他並指出,PMI報告顯示歐元區第一季國內生產毛額(GDP)可能萎縮0.1%,將是繼去年第四季GDP下滑0.3%後連續第二季走下坡,意味歐元區正式步入衰退。受此報告影響,道瓊歐洲STOXX600指數22日盤中大跌1.2%,倫敦金融時報100指數(FTSE 100)下挫近1%,法德股市跌幅超過1%。歐元兌美元貶0.6%至1.3134美元。
黃金現貨價格22日也下挫1.1%至每英兩1,632.4美元,創兩個月新低,主因是美元升值與市場對中國需求產生疑慮。紐約西德州輕原油5月期貨盤中重挫2.4%至每桶104.70美元,是一周來最低;倫敦布侖特原油5月期貨跌1.5%至122.38美元。Markit指出,3月歐元區製造業PMI跌至47.7,不如前月的49與市場預估的49.5。服務業PMI則從前月的48.8跌至48.7 。其中,歐元區兩大經濟體德國與法國的經濟表現都比預期糟。德國3月綜合PMI降至51.4,不如前月的53.2;製造業PMI更從50.2跌至48.1,為去年11月以來最低。法國綜合PMI則從2月的50.2降到49,是四個月來谷底。 歐盟統計局另公布,歐元區1月工業新訂單比前月萎縮2.3%,不如12月的增加3.5%;市場原估下滑2.2%。威廉森指出,連德、法經濟也苦苦掙扎,往後數月歐元區可能缺乏提振景氣的驅動力,撙節措施恐使義大利與西班牙等經濟體持續深陷衰退。

6. 五甲國宅蓋大樓 惹民怨
2012-03-23自由時報
以五層樓公寓為主的鳳山區五甲國宅,突有建商準備興建十二層樓高大樓,引發周遭居民反彈,昨日與施設圍籬的承包單位爆發爭執,雖經警方疏通暫時緩和,雙方認知仍有落差。引發爭議的大樓預定地位於國泰路二段十三巷四弄旁,面積約三百餘坪,原是幼稚園,後轉賣建商準備興建高十二層樓、地下五層樓(實用兩層)大樓。因大樓預定地周遭是五層樓公寓,不少居民擔心會衝擊生活空間,質疑老舊國宅社區中間蓋大樓,是否違反原始設計與規範?也不滿建商疑似越界整地?昨日一早發現有工人施設圍籬,廿多位居民群聚抗議。轄區警方派員到場關切,勸說雙方保持理性,民眾與建商數度爭執,但仍相當克制。
建商方面強調購地、建案申請一切合法,且已完成鑑界,先前曾多次透過管道與地方溝通,迫於施工期限與安全等考量,須趕緊施設圍籬。高市都發局住宅發展處說明,土地屬國宅條例規範中的服務設施用途,當初標售所得已放置國宅基金,地主依法可轉售;該區在都市計畫法列住宅區,購地建商依規定可蓋大樓,內容由建管單位審核。地方人士指出,五甲國宅有廿多年歷史,居民早習慣原有空間,突有「大樓」進駐,難免讓大家不自在,建議建商多與鄰居溝通,避免日後困擾。