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101.3.27房產新聞快報
2012/03/31
1. 精選買家 皇翔F4賣第8戶
2012-03-27蘋果日報
台北市信義計劃區豪宅「皇翔F4」,先前市場喊價每坪300萬元,但從去年交屋至今,48戶的社區,僅銷售8戶,包括震旦通訊、廣達副董梁次震都是持有戶,而今年皇翔建設銷售趨向積極,上月成交1戶290坪戶別,已在本月過戶,以貸款金額5.9億元換算,每坪成交單價約240萬元。「皇翔F4」位於忠孝東路五段236巷,緊鄰興雅國中,社區兩旁則有行人穿越道,環境靜謐,社區大門入口處還設VIP會館,基地面積2622坪,比未來要興建超豪宅的「亞太會館案」2468坪基地還大,奇貨可居的特性也成為富人詢問度高的豪宅。大師房屋信義處處長黃紹庭指出,去年開始就有不少客戶詢問否有「皇翔F4」物件,但仲介市場根本沒貨,同時,建商雖請代銷銷售,卻精挑細選、要求素質高的客戶,讓許多客戶被「秤斤兩」。「皇翔F4」從預售到成屋長期都是低調銷售,今年初建設公司銷售轉向積極,目前委由新聯陽實業代銷,新聯陽實業副總黃清益表示,目前全案採預約制,案場有裝潢實品屋,會直接帶客戶至現場參觀。
今年2月市場傳出有成交1戶,每坪價格高達290萬元。針對成交,皇翔建設回應:「目前不曉得成交訊息。」不過,根據過戶資料顯示,第8戶確定在2月24日簽約出售,並在本月12日完成過戶。最新成交戶,登記在詹忠志名下,是傳產業「盛美精密工業」負責人,在大陸東莞、崑山都有分公司,屬鮭魚返鄉置產的台商鮮明案例,該成交戶位於低樓層5樓,坪數290坪,另附4個車位。
市場傳聞每坪成交達290萬元,但對照詹忠志貸款金額5.9億元,回推實際成交總額為7.02億元,換算單坪約240萬元。黃紹庭認為,「皇翔F4」低樓層成交的行情落在200~250萬元,該戶符合行情。
「皇翔F4」吸引富豪入住,再度為信義計劃區豪宅加持,區內「亞太會館案」,市場預估未來開價每坪300~400萬元。目前區內名人住戶包括「信義富邦(國際館)」有鴻海董事長郭台銘及曾馨瑩夫妻,持有5戶;「信義之星」有克緹國際董事長陳武剛、特力集團董事長何湯雄入住。

2. 台中土地、A辦行情 創天價
2012-03-29工商時報
高力國際公司(Colliers International)昨(28)日公布2012年第1季季報指出,首季商用不動產市場上,台中市以超級大黑馬之姿,異軍突起,尤其土地、A級辦公大樓行情,已雙雙創下史上天價,近6年至少大漲1倍;預期在金融壽險業、大型建商追逐「獵地」下,台中市今年還有機會再寫新高。高力國際不動產投資服務部董事林昇恆表示,台中市猶如市場的明日之星,許多大型投資法人紛紛委託高力國際,物色台中市的適當投資標的,預期游資仍將前仆後繼,揮軍台中。
林昇恆表示,從2006年迄今,在壽險業、大型建商紛紛插旗七期重劃區,台中市辦公行情已從2006年大約每坪18至20萬的行情,狂飆到現在的突破40萬大關,預期2012年底前有機會挑戰45萬元新高點。台中市土地行情方面,也上演急拉行情。原本每坪基準容積行情約10幾萬元,2011年底已飆到30萬元。林昇恆指出,七期早年每坪行情約25萬元上下,現在已攀升到230萬元;許多投資機構預期,台中七期重劃區有可能重演台北市信義計畫區模式,中長線仍有上漲空間。


利空新聞

1. 徵豪宅稅 帝寶7.5萬變30萬
2012-03-29蘋果日報
房屋稅五月開徵,北市今年首度加徵豪宅稅,北市稅捐稽徵處昨公布,全市有四百棟、約一萬零四百餘戶須繳納豪宅稅,以帝寶豪宅百坪屋為例,房屋稅從七萬五元調高約三倍至三十萬元;整體則有三十九萬戶因路段率調漲,今年須多繳數百元至數千元不等的房屋稅。房屋稅是以房屋現值、房屋稅率及路段率(以景觀、路段位置等釐定)計算,豪宅稅則在路段率的計算上加大比率。北市不動產評價委員會去年七月重新評定各街路的路段率,結果有四百五十二條道路路段率調升,漲幅從百分之三到百分之百不等,三十九萬住戶房屋稅需多繳。
其中,因房屋外觀豪華、地段佳、景觀好等因素達課徵豪宅稅標準的房子有四百棟、一萬餘戶。北市稅捐稽徵處長黃素津說,去年路段率調漲最高是凱達格蘭大道機關學校區,調高一倍,主要是受周邊的一品苑豪宅拉高所致;漲幅第二高為大直明水路四百八十號至樂群三路,路段率由百分之一百三十調到一百八十,漲約零點五四倍,該路段原為禁建區,解禁後豪宅四起。黃素津表示,以指標性豪宅仁愛路帝寶一百坪房屋為例,去年房屋稅七萬五千元,課徵豪宅稅後須繳三十萬元,飆漲約三倍。元大一品苑原繳兩萬九千元房屋稅,今年繳七萬八千元;另試算一屋開價七億元的文華苑,房屋稅從十萬元跳漲到三十一萬元。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,大直明水路有指標豪宅代官山、輕井澤,近期新興豪宅品質高、大坪數且可遠眺河景,每坪市價逾兩百萬元,提升路段率很合理。民眾林小姐說,政府課豪宅稅並調高路段率,她家路段率也調升百分之十,有錢人看不在眼裡的稅金,連帶加重市井小民稅務負擔,太不合理。

2. 中國硬著陸疑慮升 陸股嚇跌2.65%
2012-03-29蘋果日報
巴西、俄羅斯、印度、中國與南非金磚國家(BRICS)於印度新德里舉行會議,經貿部長會議昨先登場,由5國部長針對全球及集團內部的重大經濟議題進行會談,市場預估會議將針對推動貿易本幣結算合作、成立共同開發銀行的議題進行討論,至於高油價問題是否納入議題,市場密切關注。此外,中國工業企業獲利下滑,引發經濟恐硬著陸疑慮上升,衝擊陸股昨大跌2.65%、創近4月最大單日跌幅紀錄。高盛(Goldman Sachs)最新報告指出,中國經濟放緩及美國經濟成長減速為商品行情走勢關鍵因素,決定短期商品投資評級由「加碼」下調至「中立」,預估下季商品價格在經濟前景疑慮升溫下或將走軟。
中國國家主席胡錦濤會前接受媒體訪問時強調,「中國期許這次金磚國家峰會繼續展現團結與雙贏夥伴的精神,並持續針對全球經濟、金融、發展及其他攸關共同利益的主要議題加強協調合作,並對全球經濟的穩定與復甦傳達共同訊息。」中國現代國際關係研究院世界政治所副所長陳向陽說:「面對來自已開發國家的壓力與趨於惡化的外部經濟環境,金磚國家將大力拓展貿易與金融、投資合作,包括探討成立共同的開發銀行,中國向其他金磚國家提供人民幣貸款等方法。」中國商務部長陳德銘昨還表示,「中國今年經濟成長速度可能略高於原先官方7.5%的預期,中國將更多地依靠國內市場來推動經濟成長,而中國也將努力減少對出口依賴。」
但中國經濟前景疑慮仍籠罩市場衝擊信心,上海證券綜合指數(上證指數)昨跌62.3點或2.65%,收在2284.88點、創近2個月新低紀錄。博時基金管理公司宏觀經濟策略負責人魏鳳春說:「有鑑於於中國和海外的經濟前景或未如市場預期樂觀,而且在當前油價高漲之際,尚不能排除中國通膨再次升溫的可能性,因此投資人應保持離場觀望。」國際能源總署(International Energy Agency,IEA)首席經濟學家比羅則警告,如果國際油價持續居高不下,石油消費國今年進口原油成本恐將飆漲至2兆美元(59.14兆元台幣),創歷史新高紀錄,恐將破壞全球經濟復甦。但高盛分析師聯合報告則指出,下季全球經濟復甦力道趨緩,因此將短期商品投資評級由「加碼」下調至「中立」,但維持1年期商品投資評級「加碼」不變。

3. 英國上季經濟負成長0.3%
2012-03-29蘋果日報
受到服務業,特別是金融與保險行業產值下滑拖累,英國國家統計局昨意外宣布調降去年第4季經濟成長率至負成長0.3%,創1年來最大降幅,不如原估的負成長0.2%。去年全年經濟成長率也從初估的成長0.8%同步調降至0.7%。
經濟成長不如預期,拖累英國股市昨盤中由紅翻黑,英鎊同步走貶,貶幅近0.3%。英國國家統計局表示,調降去年第4季經濟成長率主要是受到交通運輸、通信、企業服務與金融部門影響。去年第4季英國服務業產值下滑0.1%,除了政府服務之外,所有部門的服務產值全面下滑。受到歐債危機影響,航空至銀行等服務業者削減產能,企業也縮減投資規模。為刺激企業增加投資與招聘,英國財政大臣歐斯本上周三公布財政預算案時宣布,計劃削減企業與高收入者的賦稅。近期經濟數據顯示,英國經濟已在今年第1季恢復成長,歐斯本強調,英國目前已進入「復甦階段」,英國不需要進一步收緊財政政策,英國預算責任辦公室也維持今年經濟成長率0.8%的目標不變。但不少分析師仍預期,今年英國經濟前景變數仍多。法國興業銀行經濟學家希里雅德說:「英國第1季經濟數據將出現成長跡象。但是今年經濟成長表現的主要層面將出現極大的波動。」
英國央行總裁金恩警告,歐元區金融危機仍揮之不去。本月央行例會中,有2位理事認為需要增加刺激措施,顯示英國經濟成長力道依然疲弱。英國失業率攀至16年新高8.4%,預期還有可能進一步上升,失業率攀高,薪資增幅低於通膨漲幅,迫使消費者持續收緊荷包。英國去年第4季實際家庭可支配收入下滑0.2%,為連續第2季下滑;去年實際家庭可支配收入年減1.2%,創34年來最大減幅。

4. 國銀資產報酬率 今年亞太吊車尾
2012-03-29經濟日報
中華信評昨(28)日舉行兩岸三地銀行業現況討論會,台灣部分,景氣趨緩下,研判今年獲利不易超越去年,整體銀行業資產報酬率(ROA)在亞太國家中仍將吊車尾,只比日本要好。 中華信評執行副總裁兼評等長朱素徵表示,國際景氣沒恢復前,對台灣銀行業的營收或獲利的看法會保守一點,包括中小企業、鋼鐵、金屬、高科技等放款,可能隨大環境變化而波動變大。 中華信評統計,2011年亞太地區國家之中,ROA最高的是印尼與中國大陸,分別為2.4%與1.4%,因境內存放利差較高。 日本、台灣、紐西蘭與澳洲的銀行,ROA均低於整體平均值。台灣銀行業去年上半年的ROA0.7%,去年全年則降至0.59%。
中華信評金融服務評等部資深協理范維華表示,景氣趨緩,銀行業提列呆帳壓力會比去年要高,加上信用成本攀升,研判國內銀行業的ROA將繼續吊車尾。 第三版巴塞爾資本協定方面,范維華表示,台灣銀行業過去一兩年已開始因應此事,資本型態以核心資本為主、混合型的不多,加上業務擴張腳步並未過快,因而並無太大增資壓力。 大陸方面,標準普爾董事廖強表示,預計最慢2016年以前要全面實施第三版巴塞爾資本協定。 如果大陸銀行業在2016年前,要維持信貸增長在15%以上、股本回報率在15%至16%之間、股利分配在30%,未來每年的增資壓力估計在人民幣2,500億至3,000億元。

5. Q1商辦成交額45.58億 季衰退88%
2012-03-29自由時報
因業主開價過高加上缺乏指標性商辦交易,第一季商辦成交金額僅45.58億元,連去年第四季單棟的成交金額都不如,成交金額更大幅衰退88%。商仲指出,若今年仍無大型商辦釋出,預計將是冷淡的一年。高力國際董事總經理劉學龍指出,首季商辦市場缺少指標物件,加上買賣雙方對於價格的落差,第一季商用不動產成交金額,相較第四季大幅減少88%,較去年同期大減67%。首季市場投資者仍以壽險業為主,資產類型以廠辦為主。土地買賣部分,首季土地交易金額約334億元,較去年第四季減少5.5%,較去年同期減少32.9%。首季土地市場投資者仍以建商為主,合計買地金額達151.53億元,占比約45%,製造業購買土地金額達134.17億元 ,占比約40%居第二名。
不過,因目前台北市一地難求,近期已有不少建商將買地觸角延伸至中南部,劉學龍認為,在土地需求仍在的情況,土地市場熱度將會延續。至於,未來的商用不動產投資市場,劉學龍認為,由於大環境尚未看到商辦租賃市場有較大的利多刺激,預期未來辦公室租金成長動能仍相當疲弱,加上現今國際經濟局勢前景仍不穩定,若油價高漲將引發另一波通貨膨脹的危機,各國政府勢必被迫升息解決。此外,台灣7月1日起將正式實施實價登錄制度,預期未來每年的公告現值將被大幅調升,增加既有不動產持有者的成本,尤其是近幾年買進的人,預期未來的不動產投資市場將受到挑戰。