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2012/04/05
1. 3建案搶進新莊副都心
2012-04-05蘋果日報
去年奢侈稅公布後,新北市新莊副都心、頭前重劃區去年下半年僅有零星推案,受到近來買氣回溫,推案又將再起,包括宏盛建設近年唯一推案「宏盛學」、金革科技「榮華路案」等4案,將在4~6月間陸續進場,30~40坪產品又回到市場,開價也落在每坪55~60萬元間。冠德建設業務部經理周大鑫分析,近期經濟指數由悲觀轉為溫和復甦,相較年初新北市林口、淡水區40坪以下首購族產品熱銷。3月開始,財力佳的置產客逐漸回籠,買方發現房價要跌不跌,由觀望轉趨積極,其中50~60坪的產品買氣明顯回溫。
在區內持有土地的建商,評估市場狀況後,也紛紛打算進場推案,其中近幾年無推案的宏盛建設,將在4月中推出「宏盛學」。宏盛建設業務部經理林義榕表示,產品依3基地大小,規劃83坪、33~49坪以及50~60坪住宅。 「宏盛學」坪數規劃多元,打算通吃首購族及置產客,也避免同產品太多造成銷售壓力。金革科技在榮華路一段1259坪基地,規劃270戶住宅也改變產品規劃。金革科技發言人劉潔芝說,原規劃70坪、主打4房,變成3~4房產品平均規劃,預計5~6月推案。遠雄集團業務部副總經理張麗蓉指出,今年來持續銷售「中央公園」,5月「巴黎公園」將開案,坪數規劃55~64坪,開價落在60~70萬元,看好房市前景,今年遠雄在副都心還有2案接續推出。
而冠德建設近幾年在頭前重劃區陸續推出「鼎峰」、「鼎苑」,其中「鼎苑」已銷售8成,高樓層將作為保留戶,成屋後才銷售。因此,4月下旬「鼎華」將正式開案,規劃58~72坪,每坪開價預估55~60萬元。
周大鑫說,區域內產品受降價風波及未來實價登錄影響,開價已少有創新高,坪數規劃也從大坪數回歸3~4房,吸引自住客回籠,目前「鼎苑」單周看屋組數約25組。今年36歲出版業的Andy說,開價雖然修正,但在副都心要買3房產品,換算總價2000萬元,對受薪階級還是很貴。

2. 設咖啡廳綠地 陰宅變藝術園
2012-04-05蘋果日報
清明節掃墓民眾多,近幾年陰宅業者打造生活園區,扭轉墓園、塔位難以親近的印象,包括龍巖集團在新北市三芝區的「白沙灣安樂園」,除了找來日本名設計師安藤忠雄規劃空間,還在園區內擺設藝術品,開設咖啡廳等;基泰建設也曾打造有休閒綠地、醫療空間的精品陰宅園區。
清明時節前後,民眾陸續上山掃墓,因殯葬用地逐年減少,塔位及墓園需求仍存在,近幾年業者也將塔位轉型成親民商品,包括龍巖集團去年邀安藤忠雄、王俠軍設計世紀墓園及塔位,並將園區打造成為休閒一日遊的空間。龍巖集團明生處處長黃炘明說,20萬坪的「白沙灣安樂園」規劃供掃墓民眾休息的生活館、咖啡廳。今年也結合三芝櫻花季,民眾掃完墓,可參觀園區藝術品,最後到後山的「青山櫻花大道」賞櫻。
近年包括基泰建設也投入墓園土地園區的規劃,先前便在基隆市信義區大水窟的15萬坪土地規劃「紀念典藏館」,區內也是規劃會館餐廳休閒及醫療設施。為打造成為另類景點,每天有專車接送,塑造休閒園區概念,並注入琉璃藝術在墓園。不過,去年基泰建設已將墓園處分,由其他業者接手,「紀念典藏館」也持續興建中。

3. 不動產公告現值 104年達市價9成
2012-04-05工商時報
財政部公佈各縣市關切的財改議題,以檢討地方財政窘境排名第一。財健小組委員建議,應由擴大稅基、建立獎懲制度著手,雙管齊下,強化地方政府自籌財源能力,才是解決財政惡性循環的根本之道。財政健全小組即將展開地方分組座談,9成縣市將「地方財政改革」,列為財政改革首選。至於稅制改革,各縣市認為應優先檢討不動產資本利得課稅。財健小組委員黃耀輝指出,財產稅是地方政府稅收的最主要來源,在交易方面,政府應持續推動不動產交易按實價課稅,以維護租稅公平;至於不動產持有的部分,應輔導地方政府逐年調高房屋評定現值與土地公告地價,以擴大地價稅、房屋稅的稅基,增加地方自主財源。
而依據財政部的檢討報告,由於平均地權條例、地政士法等草案已完成三讀,財政部表示,未來將建立不動產實價登錄制度,並建全交易制度。待制度建立後,各地方政府依據平均地權條例規定,每年調整公告土地現值,即可參考登錄價格,使公告土地現值與市價相當,目前內政部規劃逐步調整公告土地現值,至104年可以達到市價9成。在不動產課稅方面,財政部指出,現制買賣土地應課徵的土增稅,是按公告土地現值計算的漲價總數額作為稅基;買賣房屋應課徵的房屋交易所得稅,是按照交易時的成交價額減除成本及費用後的所得額課稅,如果個人出售房屋未申報或未能提供證明文件,才會按照房屋評定現值,依所得額標準推計課稅。
但實際執行時,因政府未能確實掌握資料進行查核,因此民眾多數以房屋評定現值來推估所得。財政部表示,不動產實價登錄制度落實後,不動產評價將有公正客觀的基準,將可彌補查核實際交易價格時的不足。一旦房地產市場交易價格透明化,財政部表示,屆時配合財產覈實評價,地方政府逐年調整公告土地現值,加上稽徵機關據以課稅的交易所得更接近實際狀況。同時,黃耀輝建議,中央應建立一套獎懲機制,「讓地方不要只跟中央伸手要錢」,而要思考如何擴大地方稅稅基。例如,讓認真開源的地方得到獎勵,不認真開源者,則減少其中央統籌分配稅款,以激勵各地方政府能「自食其力」。

4. 第3度按兵不動 澳洲利率維持4.25%
2012-04-04蘋果日報
隨著歐債危機趨穩,加上美國經濟成長走強等跡象顯示全球經濟前景看好,澳洲央行昨一如市場預期宣布維持基準利率4.25%不變,為連續第3度按兵不動。澳洲央行在聲明中表示,未見全球經濟明顯下滑,美國經濟持續溫和擴張,而未來中國經濟成長將維持更穩定及可持續的步伐,澳洲通膨也有緩和跡象。
澳洲央行總裁史帝文斯(Glenn Stevens)表示,貨幣政策委員會認為澳洲經濟成長的步伐低於原先預期的水平,不過委員會同時認為,在做出進一步放鬆貨幣政策的決策之前,應先審慎觀察能夠反映通膨前景的關鍵數據。市場分析師表示,史帝文斯的發言暗示澳洲央行仍有降息空間。蘇格蘭皇家銀行(Royal Bank of Scotland,RBS)資深外匯策略師吉布斯說:「央行很少像這樣明確表示在下次會議上降息的意願。除非未來1個月的數據有什麼意外,否則降息將成定局」。TD Securities亞太區研究主管碧曲表示,對所有人來說,這是一份降息宣言。
碧曲說:「澳洲央行以一種新的方式來傳遞其悲觀看法。」但碧曲也補充表示,澳洲央行把降息留到下一步來做,應該會打消市場對於央行可能連續、大幅降息的預期。不過降息預期令澳元明顯承壓,1澳元兌美元昨走貶逾0.6%,一度來到1.0353。澳洲央行去年底2度降息救經濟。可是今年來澳洲央行持續按兵不動,反映該行認為,歐洲衰退仍屬輕微,美國企業在經濟成長帶動下也將持續增聘人手,而中國製造業數據好轉,也舒緩澳洲央行降息的急迫性,但亞洲成長力道轉弱,使得澳洲央行對前景趨於保守。

5. 高市交易量增65% 首次單月贏北市
2012-04-04蘋果日報
高市房屋買氣大回溫!最新公布的3月買賣移轉棟數為3392棟,比起2月回升64.82%,更首次單月買賣移轉棟超過北市。房仲業者表示,雖台北、高雄2大都會區交易量都不斷放大,但北市3月建物買賣移轉棟數僅較2月成長22.06%,且連3個月都低於3000棟的交易量,足見高雄房市活絡程度較高,房價有機會穩步盤堅。
高市地政局昨日公布高市3月建物買賣移轉棟數,為3392棟,較2月的2058棟大幅成長64.82%,觀察去年6月奢侈稅實施前後,6月買賣移轉棟數為3136棟,但7月隨即降至2873棟,且至今年2月都維持在3000棟以下的低量水準,3月買氣明顯回溫。全國不動產執行副總經理林泇廷表示,高市以自住買盤為主,房價因各區不同差異很大,以近期較熱的左營美術館特區周邊來看,中古屋房價每坪約15萬元、新成屋則每坪20萬元以上,自住買方在選後紛紛出籠,帶看組數也較2月倍增;但中古屋買氣較高,佔成交量約6成。
據信義房屋統計,高市3月總價500~700萬元的住宅產品,成交比重33.7%最高;信義房屋博愛明誠店店長陳毓禮說,新推案普遍坪數較大,並不適合首購族,因此自住客轉向購買中古電梯大樓,總價500~700萬元在市場上接受度相當高。從各區表現來看,仍以三民、鳳山、左營與楠梓區表現較佳,建物買賣移轉棟數分別為449棟、440棟、437棟和375棟,佔一半以上的交易量。

6. 台中7期商辦 5年漲逾倍
2012-04-04聯合報
提起台中7期重劃區,多數人會想到豪宅,其實台中7期這兩三年發展更快的是商辦大樓。商仲業者調查,7期重劃區的A辦價格,過去5年從每坪22萬元上漲至45萬元,漲幅已逾一倍,由於需求仍旺,預料未來至少還有1~2成上漲空間。由於後勢看好,包括聯聚、興富發、親家、豐邑、順天等中部豪宅建商近期紛紛投入商辦市場,另外包括高力國際、第一太平、戴德梁行等原本固守大台北的商仲業者,也都把觸角伸到台中,甚至直接在台中設立據點。高力國際調查,台中地區這幾年在台商鮭魚返鄉潮帶動下,商辦成交價量年年大幅上揚,特別是台中市府所在的7期重劃區,以A級純辦公室售價來說,2007年平均售價一坪22萬元,但今年已至45萬元,漲了一倍有餘。
7期的商辦租金,因為需求大於供給,也呈大漲,2007年每坪每月約850元,但至今年已達1200元,漲幅高達4成,比起大台北這幾年頂多只有1~2成上漲,好上一倍。高力國際投資部董事林昇恆表示,台中7期商辦表現亮眼,主要是兩岸局勢快速升溫下,所出現嚴重的供需失衡。7期內目前約有7棟A辦,但多在8、9年前完工,最新的大樓如順天經貿廣場、豐邑市政都心廣場則是2010年的產品。以總樓地板面積來算,大約只有6、7萬坪,以2008年那波台商回流台中的規模,早已呈現不足,而去年ECFA生效,7期卻整整一年完全沒有A辦落成,更令當地A辦供給捉襟見肘。
瑞普國際分析,台中7期重劃區需求如此旺盛,一來相較中部其他地區,7期租金雖較高,但相對北市仍便宜一大截,除外商為企業形象多選擇頂級辦公大樓外,很多大銀行的台中辦公室,考慮7期豪宅聚落的特性,也都在7期設點。例如東亞銀行、摩根證券、玉山金控、富邦金控等將台中辦公室設置在豐邑市政都心廣場,匯豐銀行(HSBC)、寶來曼氏期貨、華南永昌證券等則是設置在全球運籌大樓,以就近服務私人理財部門的客戶。由於商辦後勢明顯看好,中部豪宅建商近一兩年幾乎都把開發重心轉向商辦大樓,動作最大的就是興富發,包括三月購入1700多坪7期朝富路土地在內,興富發握有的7期商辦用地已達6、7000坪。
興富發稍早即在老虎城購物中心旁推出「鼎盛BHW台灣中心廣場」,銷售成績極為亮眼,總計約3萬坪的樓地板預計2014年可釋出市場。除興富發外,親家建設、豐邑建設也都在當地打造頂級商辦,豐邑建設在市政路上的市政都心廣場感受到旺盛的買氣之後,今年將再推出國際經貿部,也預計在2014年完工,親家則有兩棟大樓,包括T3市政國際中心及營運總部大樓;打造7期最貴豪宅的聯聚建設也正在市政北七路興建營運總部大樓。林昇恆表示,台中7期的A辦,因不少為分層出售,目前除了大型金控、投資法人進場外,也有不少個體投資大戶搶進,其中不乏台北客。他建議如果著眼增值,應以中港路、文心、市政路等路寬40米的大馬路商辦為優先考量,如果附近有捷運站更佳,目前投報率多能有3%以上水準,預估未來還有兩成左右上漲空間。

7. 主題住宅 供吃供玩供養老
2012-04-04聯合報
房市秒殺榮景不再,大型建商紛紛另謀出路,有人投入綠色地產,有人朝雲端發展,有人著眼車站概念,也有人進軍銀髮養老住宅。趨勢顯示,主題地產正從市場快速崛起。綠色地產方面,現在最積極的,就屬太平洋建設,太設稍早在文山區所推出的住宅建案中,就引進植物工廠概念,在社區中規劃家庭式蔬菜種植設備,讓住戶可以真的現栽現採、享用當令食材,並以此作為銷售主力訴求。除推案外,太設也重新「綠化」北市華園社區的近千坪的地下室,改開「鮮活店」,除銷售有機食品,也在店中直接設置室內農場,除每月可生產一萬多棵生菜,為公司帶來綠色收入,也期盼藉此創造所擁有的地下室的新價值。
車站概念地產部分,包括日勝生、冠德以及潤泰創新等都已視為集團未來事業重點。日勝生很早就投入車站地產項目,結合台北轉運站的「京站」就是這類型地產,另外捷運南港機廠及新莊線大橋頭站的聯開案,也都朝此發展,將住宅和商業項目結合,創造長期收益來源。冠德建設繼於2010年在板橋三鐵共構站,設立環球購物中心板橋店之後,近來轉進南部,選擇在高雄左營車站設立新營業據點,總面積達2400坪,預計明年開幕,冠德並規劃在機場捷運長庚醫院站和林口站也各設一間分店。
潤泰創新未來兩年可說全力投入車站概念地產,和其他建商較大的不同是,潤泰取經日本車站的「站內生活」概念,同時打造商業、生活等設施,讓民眾進到車站,包含工作、用餐、洽商、購物等,都在站內就可全部搞定。潤泰的車站概念地產有三處,其中松山、南港車站兩處地上權BOT案,預計投入120億元、興建6棟大樓,包含辦公大樓、購物商場及觀光飯店等,目標是打造出一個完整的「車站型商圈」,兩處車站預計明後年陸續開幕。基地2000多坪的內湖捷運站共構案,則會興建SOHO族辦公室、商場、休閒設施等,創造出一個獨立生活圈,潤泰還計畫進一步把潤泰旗下所有車站生活圈進行新生活型態串聯,讓民眾甚至從住家到上班到下班,都可以完全不出站。國內房地產業者結合資訊科技,早已成潮流,包括的光纖網路架設、家電用品、燈光結合手機遙控調控、各類各式的門禁管制、車牌辨識等。而最新的話題,則是遠雄集團在汐止推出的雲端建築,此一大型商辦是國內第一個在大樓中設立雲端機房,並連結到中華電信雲端的開發案,透過龐大系統,除了用戶擁有高效能內網,建築物從門禁、監控、能源管理也幾乎全部自動化。
大型建商今年相中的另一主題地產是銀髮住宅,其中除了遠雄投入百億在苗栗後龍打造的大型醫療園區,將結合銀髮住宅和遠距照護體系外,龍巖集團預計今年也將把台北市南港車站附近1700多坪的土地,打造成頂級銀髮住宅。另外還有新光集團旗下的新光國際開發,已於去年和日本Panasonic集團旗下的PanaHome合作,將共同推出銀髮住宅與養生村,目前正在新北市與台中物色可開發的土地。


利空新聞

1. QE3渺茫 歐亞股失望下挫
2012-04-05蘋果日報
美國聯邦準備理事會(Federal Reserve,Fed)推出QE3(Quantitative Easing 3,第3輪量化寬鬆)的意願大減。據Fed公布的3月會議紀錄顯示,除非美國經濟成長放緩,或通膨率低於其2%的目標,否則Fed傾向於按兵不動,無意進一步寬鬆貨幣政策。聯準會對於擴大寬鬆貨幣政策的態度趨於保留,澆熄市場對於Fed近期可能再度印鈔救市的期盼,衝擊歐、亞股市昨全面回檔,日股失守萬點大關,慘跌2.29%,成為亞股重災區,歐洲主要股市昨一開盤也全面下挫,英、法、德股市早盤跌幅均逾1%。
歐洲央行(European Central Bank,ECB,歐銀)昨公布最新利率決策,儘管歐元區通膨有升溫跡象,但由於經濟成長力道依然疲弱,歐銀一如市場預期,維持基準利率1%不變。儘管Fed主席柏南克(Ben Bernanke)在3月底時曾經多次釋出QE3風向球,但Fed的3月會議紀錄顯示,在參與貨幣政策會議的10位理事中,僅有2位表示,如果經濟喪失成長動能,或通膨率有可能仍將維持低於2%的水平,就有必要啟動額外的刺激措施。亞特蘭大Fed總裁洛克哈特表示,除非看到相當嚴峻的經濟狀況,否則不會為新一輪寬鬆政策背書。洛克哈特說:「經濟前景相當正面,我不認為有需要進一步寬鬆。」
與1月會議紀錄相比,3月會議紀錄的語氣顯然有極大的轉變。在1月會議中,有幾位理事認為,可能需要在不久之後提出進一步的寬鬆措施,同時還表示,若經濟展望惡化,可能需要實施刺激政策。不過仍有Fed理事呼籲,Fed必須繼續積極刺激經濟,以維持就業市場成長。舊金山Fed總裁威廉斯表示,儘管近期美國經濟數據轉佳,但這樣溫和的經濟成長仍不足以維持就業市場快速好轉;Fed開始收緊貨幣政策的時機依然很遠。威廉斯說:「美國距離充分就業還很遙遠,並且可能在一段時間內不會有所改變。在這樣的情況下,我們必須保持強勁的貨幣刺激措施,因為經濟成長依然乏力。」但QE3近期實施的可能性大幅降低,拖累商品價格下跌。昨紐約西德州原油期約價下跌約1.3%,一度來到每桶102.58美元,黃金現貨價也同步走跌約1.6%,一度來到每盎司1621.27美元。Joseph Gunnar & Co.首席市場分析師英斯特說:「Fed的會議紀錄向QE3仍有可能實施的想法潑了一盆冷水。」

2. 李鴻源:容積獎勵 將訂上限
2012-04-05經濟日報
內政部長李鴻源表示,內政部將訂定容積獎勵上限,對民眾的居住環境、對市容景觀都好。獎勵上限的訂定將因地制宜,不同的地方會訂不同的上限,「影響最大的是台北市和新北市,我會和兩市市長溝通。」內政部營建署長葉世文表示,將以法定容積的50%為獎勵上限的中間值,往上訂到60%、70%、80%,往下訂到40%、30%、20%。李鴻源指出,不會以縣市為單位,同一個市中,各區的發展程度也有不同。板橋和五股的獎勵上限應該不會訂得一樣。葉世文表示,台灣省有300多個鄉鎮,應該會每個鄉鎮去檢討。李鴻源說,訂定容積獎勵上限,影響最大的是台北市和新北市,其他地區大概不受影響。中南部很多地方連法定容積都用不完,用不到容積獎勵。
葉世文說,現行容積獎勵可以一層一層的往上加,所以拿到的容積獎勵會超過法定容積的100%。例如在捷運附近配合開發可以拿到50%,配合都更再加50%,利用停車場獎勵再加20%,是綠建築再加10%,之前配合台北好好看還可以拿到10%,合計起來就超過100%。不少民眾抱怨,有些大樓蓋得太高,遠高於旁邊的建築,擋住原住戶的景觀和陽光。李鴻源指出,會出現那麼高的大樓,除了容積移轉,就是運用容積獎勵。經建會2日通過容積銀行制度,如果內政部仍維持現行容積獎勵不設上限的政策,容積可以透過達到獎勵標準免費取得,將影響未來容積銀行的容積標售,進而波及公共建設財源的籌措。李鴻源說,他支持容積銀行制度,也支持容積獎勵設上限。他指出,法定容積的訂定與公共建設、公共安全是配合,容積獎勵被用得太過,超越了容積管制,影響的不只是景觀、市容、居住密度太高,還有公共安全。早在一年以前,監察委員就曾提出報告,指責政府現行容積獎勵太過浮濫,背離容積管制的精神,要求設定容積獎勵管制上限。

3. 財訓所地上權 流標
2012-04-05經濟日報
財政部在北市文山區的財稅人員訓練所萬坪土地地上權標案昨天開標,結果無人投標,以流標收場。房地產業者表示,地上權開發案限制太多,投報率又偏低,是建商卻步的主因。財訓所位於文山區羅斯福路6段142巷內,該案之前舉辦招商說明會時,曾吸引30多家壽險、開發商到場,大型建商包括華固、國泰、日勝生等都出席,但昨天都未出手。
永慶資產管理協理黃增福表示,此一基地方正,規模上萬坪,且鄰近捷運景美站,條件並不差,但國產局對開發模式頗多限制,令開發商有不少疑慮。依國產局規劃,財訓所土地採地上權方式,得標建商必須興建一棟學員宿舍及財政辦公大樓給財政部,底價約21億,其他則可開發住宅、辦公、商場等商業項目,民間總投資金額約60億元,地上權設定為50 年。華固建設總經理洪嘉昇表示,雖北市難得有大面積土地,但招標條件要求太高,權利金不低,計算租金回報並不划算,因此沒有出手,推測其他建商應也有同樣考量。