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避免借名登記糾紛 應先立契約
買到【凶】宅可解約求償,注意契約陷阱
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買到【凶】宅可解約求償,注意契約陷阱
購屋的民眾都不願意買到「凶宅」,還要注意契約上是否有「陷阱」。
有意購屋的民眾都不願意買到「凶宅」,購屋時通常都會要求賣方說明所售的房子是否為凶宅,如果賣方有所隱瞞,買方可以解約要求賣方還款,但要保障權益,購屋者還要注意契約上是否有「陷阱」存在。

「凶宅」不是法律上的名詞,目前一般對「凶宅」的認定,是指屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事。為了避免買到「凶宅」,在買賣契約中都會約定「賣方保證買賣標的物專有部分(包括主建物及附屬建物), 不曾發生凶殺或自殺而死亡 ,若有,賣方應負擔擔保責任。」.


增列一句文字 賣方責任限縮.
契約中的上述這段文字沒有問題,但是,有些賣家會增列一句「於賣方取得所有權之日(以謄本登記為準)起」,將全文變成「「賣方保證買賣標的物專有部分(包括主建物及附屬建物),於賣方取得所有權之日(以謄本登記為準)起,不曾發生凶殺或自殺而死亡 ,若有,賣方應負擔擔保責任。」

這增加的文句,就是契約上的「陷阱」。「凶宅」屬於重大瑕疵,不論「凶宅」是在何時發生的,賣方原先都要負擔保責任,現在因為有了這句記載,代表雙方已有特別約定「僅及於賣方取得所有權之日起算」之期間內發生兇殺或自殺,始構成物之瑕疵。大幅限縮賣方的責任,賣方往往可藉以免責。.



不論何時發生 賣方都要負責.
高院就有一件案子,蔡姓男子四年前向洪姓屋主購買中和市的一間房屋,後來他發覺房屋多年前曾經發生前屋主自殺死亡之事,這間房子成為「兇宅」,他於是向洪姓屋主求償,但最後法院判他敗訴,主要理由就是買賣契約中約定「賣方保證買賣標的物專有部分於賣方取得所有權之日起,不曾發生兇殺或自殺致死之案件,否則視為物之瑕疵。」,而屋內有人自殺發生在三十年前,並不是在洪取得所有權之後,所以洪不用負擔保責任。

再舉另一案例,高姓女子去年買台北市吉林路一棟公寓,和賴姓屋主簽約約定「賣方保證房屋沒有非自然死亡事件,否則本約作廢」。後來高女付清購屋款後,查到房子曾有人陳屍屋內多日,屍體已乾腐,要求賴解約還款。

因契約並沒有限縮賣方的責任「僅及於賣方取得所有權之日起算」的字句,高院認為不論在賣方持有房屋之前或之後,若有「非自然死亡事件」發生,買賣契約自始不生效力,賣方均應負擔擔保責任,判決賴姓原屋主應返還高女七四○萬元。.