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龍年換屋鎖定「明星學區」 首購「捷運末端宅」
龍年換屋鎖定「明星學區」 首購「捷運末端宅」
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引用~~買購不動產新聞台 (2012-01-11)

MyGoNews林承志


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永慶房產集團研展室預期2012年自住換屋、首購將會成為支撐房市買盤的要角。
【MyGoNews 林承志/台北報導】2012年是東方人最喜愛的龍年,在「望子成龍」的期望下,龍子潮也就應運而生。根據經建會預估,在龍年生子效應的帶動下,2012年新生兒人數將可望衝破21萬人,生育率可達1.2%,再創生育率新高。永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示,2011年下半年受到全球景氣走緩及奢侈稅實施的影響,房市降溫明顯,不過在百年結婚潮與龍年生子潮雙重效應下,民眾將可能產生購屋需求,預期2012年自住換屋、首購將會成為支撐房市買盤的要角。

根據永慶房產集團研展室統計,台北市中心近期以換屋為主力,換屋佔比明顯增加,12月更高達40%,而資產配置在奢侈稅效應及各項經濟數據表現不佳的狀況下,投資腳步放緩,買盤縮手,資產配置佔比逐月下降;至於台北市郊則是自住型買盤的天下,12月的資料顯示,自住型(首購+換屋)買盤高達65.4%。

黃舒衛指出,主要是因為台北市郊距離市中心相對偏遠,投資效益不如市中心,且整體投資環境普遍不佳,導致台北市郊之資產配置佔比均不高;而就新北市來看,則是首購買盤撐場,12月首購佔比高達44.1%,在房價居高不下讓相對便宜的新北市成為首購族青睞的區域。黃舒衛補充,整體而言,近期台北市成交主力為自住換屋,而新北市則以自住首購撐場,對於有新婚首購需求的民眾,建議可往捷運沿線周邊購屋,不僅交通便利且相對保值,且增值空間大;至於因生子而有換屋需求的民眾,則建議可挑選明星學區、增值效益高的市中心區塊,兼具保值與投資,是相當不錯的選擇。

黃舒衛表示,「昔孟母,擇鄰處!」古代孟母曾經為了選擇孟子的教育與學習環境,三次遷移居住地,而在少子化的今天,「望子成龍,望女成鳳」更是所有家長的心願,選擇優質的明星學校就讀成為最需要被解決的問題。而以台北市目前學區的制度來看,一般最後設籍日期只要在當年4月25日前已設籍,即可順利分發入學,但是受家長青睞的明星學校,學區內的新生人數往往超過學校可容納人數,這時就必須作資格審查,看誰設籍得早,依順序作分發,超出學校可容納人數的新生,就只能改分發其他學校,也因此讓家長購屋時提早考量學區因素,盡早設籍與以取得明星學校入場券。

根據2009~2010年台北市額滿小學的資料顯示,大安區的額滿學校有新生、國北教大附小、金華、龍安以及建安國小,共計5所,至於中正區則有國語實小、市教大附小2所,教育品質受到各方家長推崇,額滿的狀況也是幾乎年年出現。根據永慶房產集團研展室統計,大安、中正兩區近五年房價漲幅分居第一、二名,漲幅分別為42.9%與42.1%,漲勢驚人,除了學區設籍外,也是相當值得投資置產的區域。

黃舒衛補充,換屋族在財務負擔能力上比首購族好,除了考慮居住空間外,孩子未來學區的問題也可一併考量,因此,建議因生子有換屋需求的民眾,可選擇大安、中正明星學校周邊,趁房價有機會下修之際,有彈性的議價空間,積極購屋。針對有預算考量的民眾,黃舒衛也建議,雖然無法買到市中心區,但位於台北市郊的文山、內湖,也有不少優質的明星學校可以選擇,尤其是文山區,單價3字頭,負擔相對減輕,讓「現代孟母」在經濟與教育品質也可輕鬆兼顧。

黃舒衛指出,新婚首購族因購屋資金較不充裕,房價是最重要的考量因素,同時也要兼顧保值與交通便利的特性,建議可選擇已通車捷運線末端站前五站,有捷運題材的的加持,房價保值性佳,且交通便捷、生活機能完備等優點,都讓「捷運宅」增值潛力放大。根據永慶房產集團研展室統計資料顯示,捷運南港線的後山埤站12月房價每坪43.5萬元,而昆陽站則是41.8萬元,坐擁捷運優勢,房價卻比前後幾站相對便宜;而木柵線的萬芳社區、木柵站;內湖線的葫洲站、東湖站也是具備同樣優勢。至於新北市而言,房價原本就比台北市低出許多,因此成為首購族願意購屋的區塊,首購比重也相對偏高,「捷運宅」更是首購族可多加留意的產品,像是土城線的亞東醫院站、海山站;中和線的景安站、南勢角站;新莊線的輔大站、迴龍站,都是捷運線周邊相對便宜的區塊,新婚首購族可依據自身經濟狀況加以挑選,購置第一棟屬於自己的「捷運宅」。.