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吳中書:房市不見得飆漲
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新竹房市供給續爆量 後市仍有隱憂
新竹房市供給續爆量 後市仍有隱憂
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引用~~住展房屋網 (2012-04-26)

住展房屋網提供


.昨日發布的國泰房地產指數顯示,今年Q1北市房市「價漲量縮」,新北市則「價量雙跌」。對照目前業者大炒買屋抗通膨,指數主持人張金鶚及其他教授的說法,的確有點『刺耳』。不過除了人口結構問題確實嚴峻外,建商毛利或保值與否等論述,還是很容易讓人陷入「從台北看台灣」的迷思。

其實根據住展企研室觀察,扣除雙北市之外,基宜桃竹等區,近期發展都自成一格。然回歸到價量,則是新竹房市的最大問題所在。

根據今日報導,背後真正金主是麗寶機構的上市公司名軒,昨日以逾17億,折算每坪約20萬,買進新竹市香山一塊工業地,面積超過8,500坪。對該公司來說,這或許是另闢戰場,當然也可能是轉陣地降風險;不過從新竹整體房市的角度,則再度突顯近年當地市場的最大問題,那就是短期供給擴張太快,一旦外界風吹草動,往往容易形成重大賣壓。

以往新竹房市就靠竹科新貴支撐大比例買盤,推案量則尚稱穩定。然97年金融海嘯後訂單大降,電子業產能受挫,驚傳裁員及無薪假風潮,當地市場一度陷入泥沼,當時盤整情況,比大台北還要嚴重。不過後來竹科產能很快恢復,因此市場又恢復生氣。不過這時候出現另一重大變化;可能是吃到中科甜頭,近年更多中部建商北上新竹搶攻,使當地供給量擴張更加快速。

然扣除竹科新貴,當地內需規模並不大;尤其這兩年竹科產能表現沒有預期好,公司分紅制度變革,歐債問題也有拖累,在在都使竹科人購屋轉趨保守,以往豪氣買房的現象不復存在。因此這兩年,當地市場確實出現沉重賣壓,許多預推新案被迫延推、轉而觀望,只有新竹市中心區,因為還有一定比例的自營商買盤,因此銷況稍好。

而名軒買進土地所在的香山地區,屬於該市平價區,產品以透天厝居多,竹科人到本區的比例相對不高;名軒這塊地,捐地變更後可能還是造鎮級規模,未來無論推出大樓或透天產品,或者都有,肯定量體不小,如不能設定成中低價位,則未來銷售應該會很辛苦。

根據住展企研室了解,新竹縣府持續強力招商、推動區域建設發展,包含印度村、北極星及知識產業園區等,都有具體進度,的確也可創造更多就業機會。但現實上,這兩年多來當地供給量的確擴張速度太快,因此至今還在盤整階段。

更值得注意的是,近期反應較佳的是二、三房相對低總價產品,不過包含新竹關埔或竹北各重劃區,近期新案幾乎都走中大坪數路線。另外,部分業者則準備轉戰相對低價的竹東。

無論是產品規劃改變或轉戰他區,價格仍是重要因素,不過這肯定都對當地市場投下新變數。如果官方招商有成,當地就業人口增加、產能提升,或許目前價量可望得到支撐。但如果大環境景氣再出現波動,則新竹房市仍存在重演金融海嘯後急凍狀況的機率。

新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw