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別傻了 問題仍在高房價!
別傻了 問題仍在高房價!
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引用~~住展房屋網 (2012-03-22)

住展房屋網提供


.這到底算不算是好康?國內知名房仲集團永慶房屋昨日宣布,與11家銀行合作推出「首購族優惠房貸方案」;而根據今日相關報導揭露整理,所謂的『優惠』,大概不出高房貸成數、繳款年限延長及低利率。不過如果仔細推敲,則明顯可發現,除了低利率可能還有誘因外,其他兩項根本不是什麼好康。

就住展企研室觀察,高成數房貸過往就曾讓消費者誤判形勢。約95年行庫自行緊縮房貸前,動輒可看到九成,甚至百分百的房貸成數;這讓很多消費者以為買房很輕鬆、貿然購買。然而即便利率低、月繳額看似少,但長期仍是沉重負擔;尤其近年多數人薪資沒增加,其他物價卻一直漲,久而久之還是會發覺,自己當初實無能力購屋,當初高房貸成數而進場,並不是明智選擇。

延長繳款年限也是類似道理。按照某報進行的試算就可發現(總價一千萬、貸款八成、利率1.88%計算),雖然增加一倍的40年期,每月『只要』繳不到兩萬四,比20年四萬二省了快四成,但是總繳額卻增加逾178萬(都是利息)。

以行庫角度,延長繳款年限,風險一定增加,因此多繳利息很正常。不過就一般自用消費者來說,用多繳近180萬利息支出來,換取每月少四成的房貸負擔額度,到底划不划算?完全是各人觀感。

實際上,這所謂的優惠方案,真正『受惠』的,恐怕還是以買賣套利為目的投資客;因為這類人會盡可能在最短時間之內脫手,高房貸成數、月繳額降低,當然就是非常大的誘因,因為卡位門檻降低、投資報酬率更高。從這個角度回推,房仲業(與銀行合作)推出高成數、拉長年限房貸專案,可能是想要藉此衝出成交量,達到經營獲利的目標,是否是要照顧首購族群,持保留態度。

說來說去,問題根本不在房貸利率、成數或繳款年限,這部份個人自由選擇、各自承擔,真正癥結仍然只有一個,那就是,對多數薪資族來說,擁有最多工作機會、發展程度及機能最好的大台北,房價依然過高。

這部分住展企研室已分析過很多次,問題核心在交易規則秩序有問題;包含資訊不透明、不對稱,不動產交易(含移轉、贈與)稅基偏離實際交易價格太多,都給予有心人士足夠的炒作機會,製造不該存在的避稅空間,房地產投資功能被過度放大,進而造成房價易漲難跌的幻象。

業者推出此方案,當然是在商言商、營利為上,但官方就不該把腦筋動在同樣的事情上,而是應推行相關改革,把即將上路的實價登錄制度可能漏洞堵住,接著推動實質不動產稅制改革(非僅實價課稅,而是進一步採房地合一課徵),才可能真正導正市場交易秩序,讓房價回歸供需機制。如此情況,才能進一步探討房價是否合理,推出若干優惠政策也才有意義!

新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw