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跟銀行借錢買房子 不用保證人
跟銀行借錢買房子 不用保證人
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引用~~~住展房屋網 (2012-04-12)

住展房屋網提供


.銀行在購屋過程中,扮演舉足輕重的角色,因為買房子的財務規劃中,銀行要借給你多少錢,攸關你自己要準備多少錢,銀行願意借得多,表示你要準備的錢少,愈容易買;相反地,如果銀行願意借給你的金額少,那你自己要準備的現金可就多了,而往往無法購屋的真正原因,大概有六成到七成左右,都是因為自備款不足,也就是錢存得不夠多。

接下來的問題就來了,錢存不夠、又想買屋,怎麼辦?最簡單的方式,還是要找銀行,商請銀行提高貸款額度,房貸是銀行最賺錢的業務項目,如果個人條件沒有相差太遠,銀行通常都會考慮放寬門檻,但是借方還是要提供一些擔保資料。

過去最常見的擔保資料,就是保證人,以連帶保證人的方式,共同為這筆借款承擔風險,如果借款人沒有按時還款,保證人就有責任要負擔連帶清償責任,扛下這筆呆帳。

但是這個條款已經修改,去年10月之後立法院三讀通過修改銀行法12條之1及12條之2,未來自用住宅以及消費性貸款,取消連帶保證人制度,民眾借房貸或信貸,不論擔保品是否足夠,一律禁止銀行要求借款人提供「連帶保證人」,若有不足額擔保者,銀行僅可要求提供一般保證人。但如此一來銀行找不到人背書,只能加強資格審核,以免變成呆帳。

銀行局4/11公告銀行公會執行12條之1作業準則,其中若房貸借款人有還款能力不足的情況,如薪資收入條件不足、借款人年齡較大致使可工作年限短於借款期限、有信用不良紀錄、借款人所提供的擔保品非屬自己所有,即可由房貸借款人自動申請,要提供保證人來強化信用。

在過去,連帶保證人幫人簽名背書,得冒著扛債風險,被戲稱是呆人,根據過去法令,借款人得找到連帶保證人才能貸款,銀行法修改後,貸款只需要找一般保人,而不是連帶保人。

住展房屋網說,兩者差別在於連帶保證人沒有抗辯權,借款人若是賴帳,銀行可以直接找連帶保證人全額負責;而一般保證人則可以向銀行主張,先向借款人求償扣款或採取分攤,不足額才由一般保人承擔。

修法之後,當然會產生一些影響,像是青年、老年人等房貸戶條件差者,因借貸人多屬還款能力較差者,即便房子屬足額擔保,銀行仍會降低貸款成數或提高貸款利率,因此恐怕還是得「主動」增提一般保人,或乾脆增加自備款。

房貸借款人要強化信用,主動提供一般保證人,應該是一個現行普遍的方法,但是為了確定不是在銀行要求或誘導下而增提保證人,現在必須自己手寫或用電腦填寫「自製」申請書,證明自己是主動提供一般保證人,而且「每份申請書不能一樣」,如銀行提供事先打好的申請書,即可能被外界誤會是銀行要求提供保證人。

同時,銀行必須以宣告書宣讀的方式,讓保證人明白自己的保證範圍及法律責任風險,即債務人不履行債務時,銀行會先就主債務人,即房貸借款人的財產強制執行,若仍無法清償,才由保證人代負還款責任。

其實過去要找連帶保證人,本來就不容易,在充滿不信任的社會中,要去擔保一筆債務,對自己又沒有好處,對擔保人來說,都只是擔在人情壓力而已。現在取消這項制度,也算是順應民情,將清償責任回歸到借款人本身,自己條件不足時,才須增提一般保人,而且是有限度的保證範圍,該給該制度一個掌聲的!

新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw