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吳中書:房市不見得飆漲
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龍年房市 10大趨勢
龍年房市 10大趨勢
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引用∼~中時電子報 (2012-01-05)

張海雲


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工商時報【張海雲】.


2011年北台灣推案量為8,210億元,較去年的推案量9,300億元,減少了11.7個百分點。顯示房市的推案量轉趨保守,主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房,加上歐債風暴的衝擊所致。.


2012年房市推案的脈絡與走勢為何?房市景氣會上、會下,還是持平?住展雜誌研發長倪子仁特此歸納出2012年台灣房市的10大趨勢。.


1.三大都會區推案1.2兆元.


從房市景氣面來觀察,預估北台灣2012年全年的推案量,會較2011年推案量增加一成左右,推案量約9,000億元。因總統大選遞延的推案量,於選後加碼釋放出來,建商推案轉趨積極,因此預估北台灣將有9,000億元的推案水準。台中都會區預估與去年持平,約有1,800億元的推案量體,高雄都會區預估也與去年持平,推案量約有1,200億元的量體,所以預估2012年三大都會區的推案量,將量增至1.2兆元。.


2.雙北市房價持平.


從去年第一季上市櫃建商的推案量爆出2,400億元的大量來看,今年雙北市的整體平均房價應該以「持平」來看待。就算新北市某些地區,雖有供過於求的隱憂,但修正的幅度應該不會超過一成,房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。.


豪宅市場,仍會是三大都會區的推案亮點。威京沈慶京主導的中工信義計劃區亞太會館改建案,及皇翔建設同位信義計劃區的「皇翔F4」案,據了解,兩案都將開出300萬元一坪的新天價上市,加上台中的冠德建設豪宅案「謙臻邸」,高雄京城建設未來幾年將陸續推出「十大名宅」案,因此可預見從今年第一季起,豪宅案將再度成為房市的焦點,而再領風騷。.


為促進經濟的活絡,央行主導的去年第四季存款準備率不調整。然國內通膨壓力不減,使購買不動產,多了抗通膨保值的堂皇理由。如果今年利率走平,甚或走低,代表借貸還款負擔沒有增加,將會增加對不動產購置的意願。.


南港區,加上老舊市區的大同與萬華區,在2012年將出現補漲行情,預估漲幅約在一成之間。新北市補漲的地區,將出現在新莊、中和、汐止、深坑及五股等地區,預估漲幅也在一成之間。台中市七期新市政中心推案雖熱絡,但房價要再攀高的機率並會太大,以高檔盤整的「個案表現」為主,惟中科附近,有太子建設的百億大案帶動,將出現補漲的空間。高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。.


商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下,今年的價格表現將呈「穩中有升」格局,但交易量恐不易再衝高。去年商用不動產的最大買家是壽險業者,其操作策略是只進不出,在籌碼逐漸集中於壽險業者的情況下,今年商用不動產成交量不易再成長。但在價格的部分,台灣的觀光與商務需求都持續成長,雙北市地區的商用不動產好貨有限,並無看空的理由,長期來看,價格還有成長空間。.


前年北台灣的平均銷售率在四成至四成五之間,在未來幾年內建商大量交屋期間,未賣出的新成屋賣壓,將對預售屋市場有一定的影響與牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區,包括林口、三峽、淡水,及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊,加上新竹竹北市,餘屋賣壓能否有效消化,成為影響該區房市發展的重要因素。.


受到台北市高房價排擠效應的影響,使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域,導致近年新北市的移入人口大幅增加。在人口增加下,房屋的需求相對增加,使該區的房價跟著水漲船高。.


如果去年歐債風暴仍揮之不去,勢必影響到購屋者的購屋意願,下訂與簽約的速度也將持續放緩,是故建商如何使訂價、成交價能更貼近購屋者的需求,成為建案成敗的的重要關鍵。.


央行指出,歐債對台灣的影響已擴及到實質面,台灣經濟今年將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」危機。於是,對購屋者而言,國內經濟實質面是否好轉,將是房市好壞的一大變數與隱憂。