買房貸款小常識 文/二林地政 陳宏章

壹、前言
法律總是保護懂法律的人，財富總是跟隨掌握知識的人。買房是人生一輩子的大事，在精挑細選理想房屋之後，關於貸款申請有哪些細節是你應該要知道的呢？今天我們來認識兩個新名詞－聯徵次數和授信準則。

貳、關於聯徵次數過多
你曾經在申辦貸款時，銀行以「聯徵次數過多」為由，拒絕你的貸款申請嗎？所謂「聯徵次數」是指在一定期間內，銀行向聯徵中心查詢當事人信用資料的次數。

首先，聯徵中心並非銀行的主管機關，銀行決定是否貸款給當事人，這是銀行基於他們本身的授信政策、風險管理、法令遵循等諸多因素考量後，所做出的獨立自主決定。

那麼，銀行為什麼會以「聯徵次數過多」為由拒絕當事人的申請？最可能的原因是基於風險管理的因素。假設今天A 銀行接獲當事人的借款申請，A 銀行就到聯徵中心電腦資料庫中查詢，發現最近已經有3 家同業查詢過當事人的資料，而該3 家同業之前跟當事人並沒有往來，A 銀行也許會質疑，當事人為甚麼突然間要向這麼多家銀行貸款？當事人的所得有相對增加嗎？為什麼這3 家銀行查完資料後卻都沒有貸款給當事人？當A 銀行看到之前有3 家銀行在查當事人資料，卻又都沒有貸款給當事人，是否會懷疑：「這其中一定有什麼原因吧！」為了降低將來成為呆帳的可能，A 銀行因此拒絕當事人的貸款申請。

對於想多比較銀行間的授信額度、利率差異，而短時間內向多家銀行申辦貸款的人，請務必注意「聯徵次數過多」的問題，以免銀行貸款沒下來，房子就飛了。

參、關於授信準則
授信準則說穿了就是銀行的放款條件，每家銀行的授信準則不同，申請貸款時你該注意哪些事項？
一、聯徵在乎幾次？
各家銀行標準不同，一般銀行的規定一個月不能超過3 次，三個月不能超過7 次，要特別注意！

二、利率多少？
這一點最重要，銀行的利率是可以談的，懂得越多就越能為自己爭取更棒的利率。

三、需不需要開辦費？
大多數銀行皆有收取開辦費，金額約在NT3,000 至5,000元左右。

四、需不需要信保費？
大多數銀行皆有收取信保費，金額約貸款額度的3％左右，
通常針對信用貸款部分。

五、是否綁約？綁多久？
通常大約綁1 至3 年。

六、違約罰則？
一般為一個月的月付金左右。

七、負債比怎麼看？
以目前金管會的規定，信貸不得超過薪轉（薪資轉帳）的22 倍，房貸的月付金不得超過薪轉2/3。

八、看不看配偶瑕疵？
大多數銀行會看配偶的信用狀況，當你有配偶瑕疵的情形，必須先詢問清楚才不會浪費聯徵次數與貸款的時間。

九、需不需要保人？
一般銀行會要求二等親以內，甚至會要求保人必須要有勞保卡與薪轉。

十、如何看繳息瑕疵？
各家銀行標準不同，有的銀行半年不得超過2 次，有的一年不得超過2 次遲繳。

十一、工作級距如何區分？
各家銀行信貸都有級距區分，級距攸關利率、綁約及額度問題。

十二、限不限自住？
有些銀行在辦理房貸時，有限定要自住，非自住不予承作，貸款時需注意！

十三、限不限購買間數？
有些銀行針對投資客有作限制。

十四、房貸可貸成數？
各家銀行對物件都有喜惡度，所以可貸的成數各有不同。
房貸大約承作的金額都在八成五左右，商辦約在七成，農地約在五成左右。

十五、貸款年限為何？
一般信貸分為3、5、7 年；房貸一般承作20 年，房貸年限加上貸款人年紀不得超過65 至70 歲。

肆、結語
書到用時方恨少，為了在自己真正有需要時得到最充足的支援，平常就要懂得適時準備，慢慢累積自己在銀行眼中的信用分數。
為信用加分的7 大要訣：
1. 最重要的當然就是繳款行為。
2. 選擇 2～3 家銀行做長期的往來。
3. 千萬不要為了贈品而拼命辦卡。
4. 隨時留意自己的負債比。
5. 存款集中在一家銀行。
6. 增加自己的資產明細。
7. 每年固定向聯徵中心申請自己的信用報告。
房貸是大部分人甜蜜又沉重的負荷，為了不讓這負荷壓得自己喘不過氣，所以一定要學著讓自己當個精明的有殼一族喔！

參考資料
金融聯合徵信雙月刊第12 期

出處：地政電子報第21期