住展房屋網 (2010-08-11)

住展房屋網提供


樓中樓為近來房地產業者推出的新興產品，很多建商售屋時，在廣告上宣稱房子可以施作「隔層裝修」，變成樓中樓，「用一戶的錢，買二個新雙氧空間」，「一層價格，馬上有兩層的享受」。但事實上，所謂的樓中樓，只能做「隔層」裝潢而已，不能做「夾層」，無法達到建商於廣告中所稱以一層價格有兩層享受之功用。

民眾買樓中樓的目的，是想多幾個房間能居住使用，但依「建築物室內裝修管理辦法」的規定，「隔層」使用的是與結構體不同之非永久性材料，由於材料的承載安全性不強，僅能作為儲藏、儲物等非居室使用，並不像合法施作夾層那樣可以居住，通常情形下，「隔層」並不符合消費者購屋之目的及需要，但一般民眾因不具專業知識，無法分辨所謂「夾層」與「隔層」的不同，往往受騙上當。


「夾層」與「隔層」完全不同

民眾誤以為可以興建合法之夾層屋，遂簽約購買，喀後發現上當。

新吉陽建設股份有限公司於民國八十四年間，在臺北縣板橋市興建「高閣」大樓預售屋，銷售廣告宣稱「可多一層使用空間」、「高閣四米五的挑高客廳，高得可以放風箏」、「買廿二坪住 卅五坪的特權」、「一層價格，馬上有兩層的享受」字樣，工地現場並有夾層屋設計之樣品屋，有不少民眾誤以為可以興建合法之夾層屋，遂簽約購買，嗣後發現上當，於是向建商求償。

台灣高等法院認為，建商廣告不實，致民眾誤為得增建夾層屋而簽約購買，建商無法於房屋完工後合法申請第二次施工興建夾層屋，業已構成「契約預定效用之瑕疵」，判決建商應賠償購屋者的損失。建商不服，上訴到最高法院。


建商構成「契約預定效用之瑕疵」


最高法院指出，建商對各項建築法規知之甚詳，為保護消費者，建商推出樓中樓建案時，在廣告上應明確告知消費者或向消費者充分說明，「夾層」與「隔層」在建築法令規範上究竟有何不同，並應向消費者告知樓中樓只是做「隔層」，而「夾層之施作係違反建築法令之行為」，將可能遭受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。

最高法院認為，建商廣告不實，構成契約預定效用之瑕疵，但「瑕疵」應僅存在於房屋，並不及於土地。本件雙方買賣房地，係將房屋與土地分別簽訂契約，價金亦分開約定，高院卻以房地總價來計算建商的賠償金額，並不妥當，將全案發回高院更審。