住展房屋網 (2010-07-28)

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很多人喜歡買一樓的房子，以為可以享有前後院花園空地的「專用權」，如果建商「掛保証」會要其他住戶放棄使用權，讓其他住戶不得擅自進入，那就更理想了，但是要注意，一樓前後院的空地如果是避難通道，依法不能約定專用，建商再怎麼掛保証都沒有用。

沈姓女子在五年前向長虹建設購買台北市內湖的「長虹春曉─雅築區」大廈一樓的房屋，總價一千五百二十一萬多元，建商在契約中保証，這棟房子大門進出口及前後院空地、花圃都是一樓住戶的約定專用區域，建商會負責要求其他住戶簽立書面放棄使用權。


避難層出入口須保持暢通

一樓前後院的空地如果是避難通道，依法不能約定專用，建商再怎麼掛保証都沒有用。

沈女搬進去後不久，突然接到台北市政府的公函，指沈女大門的出入口為避難層出入口，須隨時保持暢通，不能上鎖。沈女認為，大門不能上鎖，必須讓其他住戶隨時可以自由進出，她根本無法排除別人使用花圃空地，建商說她有「專用權」是騙人的，於是提告求償一百九十四萬多元。

台北地院判決建商敗訴，因為公寓大廈管理條例第七條規定，公寓大廈的走廊、樓梯、通往室外的通路、防火巷弄等共用部分，不得作為專有部分，也不得為約定專用。這是法律的強制規定，違反者，其約定在法律上是無效的。

雙方在買賣契約中約定，大門進出口及前後院空地、花圃都是一樓住戶的約定專用區域，其他住戶不得異議或作其他要求，「…上述約定專用區域除該約定專用之使用人外，其他任何人不得私自進入及使用…」依契約之文義所載，長虹公司有義務使沈女取得專用之權利。


建商應負瑕疵擔保之責任


但沈女大門的出入口為避難層出入口通往道路之避難通路，供逃生避難之用，不得上鎖，應保持暢通，依法不得約定為專有部分，且既需供大樓其他住戶公共逃生避難之用，即非單純屬供沈女個人單獨專用，顯見建商並未依債之本旨履行契約，建商所交付之買賣標的物(房子)即存有權利瑕疵，應對沈女負權利瑕疵擔保之責任。

法院指出，沈女無法享有一樓前後院花園空地的「專用權」，會影響一樓房屋整體之價值，經送請不動產估價師事務所鑑定，沈女所買受之房屋所減損之金額共計一百九十四萬多元，判決建商要賠。